Mõned mõtted Baltic Horizon Fondi kohta

15. veebruaril lasi Baltic Horizon Fond välja auditeerimata majandustulemused 2018. aasta neljanda kvartali kohta, samuti teavitati NAVi jõudmisest tasemele 1,4056 eurot osaku kohta. Lisaks anti paar päeva varem teada plaanitavast 0,027 eurosest intressimaksest (osaku kohta) märtsis ning majandustulemustele järgnevalt võeti kokku erakorralise osakuomanike üldkoosoleku tulemused. Lühidalt kokku võttes: tegevust  oli rohkesti!

Mis eestlane ma küll oleksin, kui mul selle kõige peale oma arvamust poleks? Järelikult tuleb mõned mõtted kirja panna, et latt selgi korral ületatud saaks!

Kuivõrd praegu on käsil nädal puhkust, siis olen saanud edukalt tegeleda igasuguste pooleliolevate kirjatöödega, lugeda aruandeid ja pidada pikemat plaani. Kirjutasingi omale kohe mitmeid infokatkeid BHFi aruandest välja, et hiljem oleks hea lugeda!

Objektidega seotud olulised sündmused 4. kvartalis (2018)

Lincona täituvus suurenes kuna OKT avati I korrusel Rimi Express kauplus
Europa ostukeskuse kontseptsiooni uuendamise plaanid
G4Si majas Pipedrive kolis minema, 19Q1 tuleb asemele uus rentnik
Pirita ostukeskuse kontseptsiooni uuendamine, läbirääkimised väiksemate rentnikega alumise korruse vakantsuse vähendamiseks
Duetto II büroohoone ostmise leping 18,3M eest, tootlus ca 7,1%, diil lõpetatakse märtsis 2019

Mul oli kusagilt meelde jäänud, et Riias asuv SKY supermarket tegelikult portfelli ei sobi ja selle likvideerimisega tegeletakse. Vähemalt hetkel ma infot selle kohta ei leidnud, kuid panin ka selle igaks juhuks küsimärgiga kirja. Tegelikult oleks SKY müük mõttetu. Raha seal all suurt kinni pole (ca paar miljonit), tootlus on 7-8% vahel ja üldiselt on tegu tulusalt kasumliku objektiga. Küll aga on puhta äritulu jaotusest näha, et kui 2016. aastal teeniti 425 tuhat eurot, siis 2018. aastal langes puhas äritulu juba 407 tuhande euroni. Tegelikult on puhta äritulu paigaltammumine (või mõningane vähenemine) omane mitmele teisele objektile, näiteks CC Plaza, Europa ostukeskus ja Domus Pro ostukeskus. Üldse tundub, et ega suurte ärikeskuste puhul hindade läbirääkimisvõimet pole. Kui tahad pikaajalist üürnikku, siis võtad rahumeeli 1-2% rendihindade kasvu aastas vastu, nii nagu CC Plaza puhul võib näha. Teisalt on kino ühe kriisi juba üle elanud ning mul ei teki suuremat küsimust ellujäämisvõime kohta järgmises kriisis.

Turuväärtuste muutus on volatiilne

Panin tähele, et mitme objekti puhul on turuväärtuse muutus poole aasta jooksul olnud märkimisväärne. Näiteks Upmalas Biroji büroohoone 24,6 miljonilisele hinnagule on üle miljoni väärtust juurde pandud ja saadud tulemuseks 25,7 miljonit eurot. Eraldiseisvalt suurim objekt nimega Europa ostukeskus on samuti 40,3 miljoni pealt hinnatud 41,1 miljoni peale. Üllatusena on väärtust kaotanud Pirita ostukeskus, see kukkus 10,9 miljonit pealt 10 miljonini. Need olid ka kolm suuremat hinnamuutjat (absoluutväärtuses). Eraldiseisvalt on selge, et Pirita turuväärtuse muutumine on olnud suhteliselt suurem teistest. Seal pidavat nüüd kontseptsiooni väljamõtlemine pihta hakkama, tegelikkuses tundub, et mõni suurem rentnik on lihtsalt kaabut kergitanud (-mas) ja selle najalt tõmmati hinda julmalt alla. Teisalt tekib küsimus, et kui suur on ühe äripinna turuväärtuse oodatav mõistlik muutus poole aasta jooksul?

Suures plaanis on aga tore, et kokkuvõttes kasvas ümberhindluste tõttu portfell vaid 1,5 miljonit eurot poole aastaga. Hea oleks, kui sellist hinnangut üldse väga tihti ei tehtaks, sest sellel pole muud väärtust kui saab tootlustest maalida parema pildi kui tegelik olukord väita kannataks.

Viimased rahakaasamised on olnud mitteavalikud

Mõnevõrra olen mures mitteavaliku rahakaasamise pärast. Hakkab liiga trendiks saama, et Rootsi kirikult on soodsam raha saada kui avalikkuselt. Tõsi muidugi, et avalik pakkumine eeldab prospekti ja see on jällegi kulu, mis suuremat lisaväärtust ei loo. Küll aga oleks oma tillukese osakuhulgaga koosolekule tahtnud minna, mis nüüd jällegi minu jaoks ära jäi, sest järgmise trendi kohaselt istutakse koosolekutel Stockholmis. Aga ega kirikus nüüd nii sageli ka peksa saa, kui rahvasuu räägib. On ju jällegi uus trend seegi, et enam ei emiteerita osakuid NAVi pealt, vaid võetakse viimase kolme kuu keskmine kauplemishind. See on ka põhjus miks tagasiostuprogramm sisuliselt oma lõpu leidis: pole mõtet tagasi osta, kui osakuid peab nagunii emiteerima umbes sama hinna pealt.

Potentsiaaliga projektide rahastamine, sest pangad raha enam ei pidavat andma?

Üks asi on pankade andmine, teine asi on võlakirjade emiteerimine. Viimased on küll kulukamad, kuid võivad anda päästva süsti nt Postimaja ja CC Plaza ühendamise plaanile. Võla maksimaalne suhe on umbes 57%, mis jääb lubatud 65% veel omajagu alla. Siiski ei usu, et kohe hakatakse uut võlga võtma, sest ehitusturg on kuum ja oleks ebamõistlik hakata nendes tingimustes hübriidhooneid aretama. Ega enne 2020-2023 vahemikku nagunii midagi valmis loodeta saada, siis aga peab olema valmis võlakirjade refinantseerimiseks, sest 30 miljonit eurot võlakirjade emiteerimisel saaduna on vaja 5 aasta pärast refinantseerida.

Lisa kommentaar

Täida nõutavad väljad või kliki ikoonile, et sisse logida:

WordPress.com Logo

Sa kommenteerid kasutades oma WordPress.com kontot. Logi välja /  Muuda )

Google photo

Sa kommenteerid kasutades oma Google kontot. Logi välja /  Muuda )

Twitter picture

Sa kommenteerid kasutades oma Twitter kontot. Logi välja /  Muuda )

Facebook photo

Sa kommenteerid kasutades oma Facebook kontot. Logi välja /  Muuda )

Connecting to %s