Kui MoneyZeni olen vahel eemalt kaikaga sorkinud (näiteks siin ja siin), siis Estateguru on küll päris ära ununenud. Esimesed ja viimased investeeringud tegin seal 2015. aastal ning nüüd, 2019. aastal, näitan, mis nendest investeeringutest tegelikult saanud on.
Minu Estateguru portfell on absoluutselt kõik see, mida see olema ei peaks.
Investeeringuid tegin 714 euro eest, mis 50 eurose pileti juures oleks võimaldanud investeerida vähemalt 14 projekti rahastamisse. Minu tegelik tulemus oli aga 8 projekti.
Viga number 1: vähene hajutatus!
Noorel inimesel peaks olema rohkem julgust riski võtta, sest siis on taastumiseks teoreetiliselt rohkem aega. Järelikult, kui 14 projekti asemel olen valinud 8 projekti, siis kõrgema intressimääraga (=suurema riskiga) projektid on saanud proportsionaalselt rohkem raha. Tegelikult olen panustanud suurima summa (178 eurot) vaid 8% intressimääraga projekti, siis küll tuleb üks 143 eurone ja 12,25% intressimääraga õnnestumine vahele, kuid seejärel võin portfellist jällegi leida 100 euro ja 9% intressimääraga projekti.
Viga number 2: risk ja oodatav tulu ei ole kooskõlas
Estateguru arvutuste kohasel on 714 eurost tänaseks saanud 757,44 eurot ehk ROI on olnud kogu perioodi kohta 6,1%. Küll on enamus projekte saanud juba 2016. aastaks läbi, seega oleks investeeringu kogutootluse arvestamine väär, seda enam, et üks projekt alles jookseb. Estateguru net annual return graafik näitab 11,93% ja see on põhimõtteliselt usutav tootlus. Pilti vaadates on aga näha, et Grandiidi projekt on tagastanud 143 euro põhiosa kohta 305,17 eurot tulu. Tegelikult on seal intresside osakaal 15,75 eurot ja ülejäänud on investeerimissõpradega koos teenitud soovitusboonus. Kui soovitusrahasid arvestada, siis on tootlus ebamõistlikult kõrge, isegi nii kõrge, et ma ei ole julgenud neid numbreid viimase aasta jooksul uuesti XIRR tabelisse kanda.
Minu jaoks on ühisrahastuse investeeringuid hinnates oluline nö põhitegevuse rahavoog ehk investeerimisportfelli võime genereerida investeeringutest tulu. Kuigi suutsin paar suuremat viga teha, siis kokkuvõttes ei ole ükski projekt hapuks läinud. Estateguru portfelli 600+ projektist üle poole veel töös, üle kolmandiku juba tagastatud ja alla 10% võlamenetluses või hilinemas. Mõtlen praegu hirmuga tagasi, et kui üks või paar projekti olekski hapuks läinud, siis oleks ka tootlus olnud tõenäoliselt negatiivne. Kusjuures, vahest mõne tuttavaga suhtleme erinevate investeeringute teemadel ja kõige markantsemana võikski näiteks välja tuua Kuressaares asuva Tolli 7 laenu. Raha kaasamise hetkel tuttav kirjutas, et see asi läheb kindlasti hapuks. Läkski. Jällegi võib asi olla selles, et tuttav on ise Kuressaarest pärit ja tunnetab kohalikke olusid mõnevõrra paremini kui mina siit päälinnast.
Tolli 7 ärihoone on selles mõttes huvitav kaasus, et tagatise väärtus hinnati 396 tuhandele eurole, laenu võeti 220 tuhat ning nüüd on objekt nii kohtutäituri kui LVM Kinnisvarabüroo kaudu 195 tuhandega müügis. Pole kindel, et ka 195 tuhandega ostja leitakse. Usun, et siit tuleb ühisrahastuse investoril võtta haircut vastu.
Mida täna teisiti teeksin?
- üritaksin saavutada parema hajutatuse ja hoiaksin riski ühe projekti kohta mõõdukana
Millele veel mõtleksin?
- investeeriksin tõenäoliselt suuremalt jaolt Eesti ja pigem Tallinna projektidesse, sest kinnisvara puhul on paraku nii, et mina lihtsa-blogi-Taurina ei mõista Läti, Leedu või Soome kinnisvara nii piisavalt, et seal aktiivne olla. Pole mõtet luua illusioone imedemaast ja astuda rõõmsalt sohu, või siiski imedemaale? Ühesõnaga – ma pean riskist veidi rohkem aru saama kui et usaldan lihtsalt laenuintressi ja LTV suhet. Nagu üleval näites näha võime, siis kinnisvara hinnang ei pruugi alati olla turgu arvestades adekvaatne.
Rahapuu portfell 
Väga õige.
Jutu jätkuks jagan endale seatud Estategurus välja laenamise kriteeriume:
EG laenu analüüs:
– Bullet laen eelistatult igakuisete maksetega (et igakuiselt saaks mingitki tagasisidet)
– Pigem väldi EG enda laenude refinantseerimisi (kriitiliselt mõtle, kas antud laen aitab laenajal lisandväärtust luua või kas ta suudab laenu teenindada [kui rahavood tunduvad korras ja turvalised, siis võib refinantseerimist kaaluda])
– Likviidne tagatis (kriitiliselt kaalu, kas anda laenu maatüki, äripinna või keskusest eemal oleva vara tagatisel)
– Hindamisakt korras -> kas hindamisakt on realistlik?
– Laenaja taustakontroll
– LTV alla 70% (Kommentaariks, et siin lähtun enda poolt tehtud hinnanguga vara väärtusele. Ehk kui portaalis kuvatakse LTV 50%, aga ise ma hindamisaktiga nõus pole, aga enda konservatiivse hinnangu puhul jääb LTV alla 70%, siis võib investeerida)
Selliselt vaadates päris palju punkte, aga hügieen on tähtis. Ja mitmeid kordi läbi tehtuna see tegelikult ei võta sugugi palju aega.
MeeldibLiked by 1 person
Tubli! Warren Buffettil on ju 2 reeglit:
1) Ära kaota raha
2) Ära unusta reeglit number 1
Meie raha on limiteeritud ja pigem tasub olla hoolsam kui helikopterilt külvata. Isegi kui midagi ei juhtu, siis oled endas saanud kindel olla, et tegid õiget asja. Mulle meeldib finantshügieeni mõte!
MeeldibMeeldib
Hea list, Jaan.
Siin aga tekib küsimus: olukorras, kus EGs on enamik bullet tüüpi laenud ja iga 50 eurone investeering vajab analüüsimiseks aega (olgu see 5-10 min), siis kui mõistlik on selle platvormi kasutamine teiste alternatiivide olemasolul kui mäletame 80/20 printsiipi? Ka mul seal vana portfell ainult vaikselt tiksub.
MeeldibLiked by 1 person