Investeerimisel ebaefektiivsuste leidmine

Kirjutan täna ühest eesmärgipärasest investeerimiskatsest läbi Crowdestate’i portaali.

Crowdestate’i kaudu on võimalik investeerida kahel viisil:

1. otse läbi esmase pakkumise.
2. investeeringujuppide kauplemine järelturul.

Valdavas enamuses olen teinud tehinguid otse, kuid mõnel juhul olen näinud võimalusi järelturul. Näiteks minu parim investeering toimus käesoleval suvel, kus sisuliselt 3 kuuga suutsin raha 2-kordistada. Tootlus (XIRR) oli vägev! Tõsi, et selliseid võimalusi ei kohta sageli, ent vahel võib turg pakkuda ootamatuid võimalusi, seega tasub silmad lahti hoida! Lisan, et summad ei olnud liiga suured ja kõigile ei pruugi selline kauplemine huvi pakkuda. See on ka põhjus miks paremalt pool külgpaneelis on näha minu Crowdestate’i portelli tootluseks ligi 50%.

Loen Crowdestate’i projektide uuendusi üpris sageli. Ühelt poolt tahan olla kursis turul toimuvaga, teiselt poolt aga loodan leida võimalusi, kuidas kapitali paremini kasvatada. Üheks selliseks avastuseks oli juuni alguses pankrotistunud Kevade 9 projekt, kus “laentsi” võeti hea meelega, kuid tagasimaksmisega olid napid lood. Panin toona tähele, et kohtutäitur oli leidnud objektile ostja laenusummast kõrgemal tasemel. Kui hinnanguline notaritasu maha lahutada, siis nägin, et ROI (return on investment, investeeringu kogutootlus) võiks olla ca 25%. Sättisin paika kaks kuupäeva: 30.11 ja 31.12. Esimesel juhul pidin üle vaatama investeeringu seisu ja teisel juhul proovima investeeringust väljuda. Novembri keskel sain indikatsiooni, et uue aasta alguses on taas võimalus investeerida ühte välismaa projekti suhteliselt atraktiivse tulususega ning minu mõte hakkas liikuma kapitali vabastamise suundadesse. Samal ajal puudub mul kindlus, et Kevade 9 käesoleval aastal lõpetatakse, seega projitseeritud 50% XIRR tõenäoliselt jääks märksa madalamaks (hetkeseisuga on umbes 35%). Ühesõnaga – määramatust on piisavalt palju. Otsustasin, et proovin 75% investeeringust likvideerida, seda enam, et tegu on minu Crowdestate’i portfelli suurima osakaaluga projektiga. Tsiteerides Kristjan Liivamäge, siis võtsin tootlusevaba riski umbes 5 kuuks, sest projekti müük at par (põhiosaväärtusel) õnnestus suhteliselt koheselt. Olin isegi üllatunud, et nii kiiresti ära osteti.

Olen sarnaseid projektist väljumisi teinud ka varem. Kapitalile tuleb leida (1) sama riski juures kõrgeim tootlus või (2) sama tootluse juures madalaim risk. Näiteks olen Mintose portfelli mõnevõrra vähendanud, sest olen näinud mujal sama tootluse juures vähem riski. Et mitte minna liiga konkreetseks, siis illustreerituna toon näite, et kui Mintose kaudu saab investeerida 11% intressimääraga tagamata laenudesse, siis Estategurus on võimalik sama intressimäära juures saada hüpoteegiga tagatud investeering, mis, tõsi küll, Kevade 9 projekti arvestades ei pruugi alati olla pääseteeks. Keskmiselt peaks tagatud portfell olema madalama riskiga.

Miks otsustasin sellest projektist kirjutada? Siin on mitmeid põhjuseid, lihtsam on teha täpploend:

• Vigadest õpitakse. Kuigi ma ei pea Kevade 9 projekti investeerimist ja sellele eelnevat analüüsi veaks, siis alahindasin projekti tegelikku pikkust. Eesti õigussüsteemi nõrku kohti osatakse väga ilusti ära kasutada ja see projekt võib veel venida, mis tähendaks madalamat tootlust. Seega vähendasin riski.
• Soovisin nii iseenda kui teiste huviliste jaoks kirja panna kuidas olen enda meelest avastanud mingisuguse turul aset leidva ebaefektiivsuse. Kuigi usun, et mu tees oli õige, siis teinekord situatsioon venib nii kaua, et investeeringus olemise majanduslik efekt pole riskiga kooskõlas (alternatiivkulu). Siiski, 25% investeeringust on mul veel alles ning ma ei välista, et mingil hetkel tulevikus uuesti mõne tüki ostmist. Siiski ei ole antud postitus mitte üheski mõttes teiste investorite õhutamine müügile või ostule. Oma analüüs, hüpotees ja tulususootus tuleb ise paika panna!
• Soovin endale meenutada alterantiivkulu kontseptsiooni. Investeeringutega ei pea olema abielus. Kui muutuvad faktid, muutub ka minu arvamus. Hetkene faktiteadmine ütleb, et projekt võib venida kauem kui alternatiivne võimalus ennast avatuna hoiab, seega tasub vahepeal minna likviidseks (rahasse).