Kui kõik kasvavad: intressid ja palk!

Äripäeva 11. juuli ajalehes kirjutati majanduskeskkonna rubriigis kriisiohust. Õigemini sellest, kuidas ettevõtja kriisiohtu ei pelga ja pigem tuleb kohaneda.

Kuivõrd majanduselu on tõepoolest käima läinud, siis julgen väita, et muidu normaalselt jooksnud äritegevus on mõnevõrra kiilu jooksma hakanud. Eeskätt väljendub see probleemides, mis muidu on olnud vaka all ja nüüd ühtäkki üles kerkivad. Kuivõrd minu päevatöö on seotud logistikaga, siis saan nõudluse-pakkumise suhtelisusest aimu igapäevaselt, sest tegelen transpordivõimaluste leidmisega nii Baltikumis, Skandinaavias kui mujal Euroopas. Julgen kinnitada, et täna on määramatust palju enam kui varem, sh olles rääkinud mitmete autoveoettevõtetega, kus firmajuhid olude sunnil ka ise sõidavad, sest tööjõuturg on selline nagu ta on – rooli pole lihtsalt kedagi panna. Jah, ühelt poolt on tegu suvega, kus üldiselt minnakse kollektiivpuhkustele, kuid teiselt poolt ei ole noored liiga varmalt valmis autojuhtideks hakkama. Hispaanias pidavat üle 50-aastaste autojuhtide osakaal olema juba 70% kõikidest autojuhtidest. Seega, kui tahad autojuhti leida, siis maksa. Sarnane loogika kehtib kõikides töövaldkondades, kus töökäsi on puudu. Eestis on kohati mureks ka tööjõukäte puudumine põhjusel, kus üha enam hakatakse ise ettevõtjateks.

Aktiivne majandustegevus on kaasa toonud klassikalise nõudluse-pakkumise suhte nihke, kus tööjõupuuduse (pakkumise) tõttu on ettevõtted sunnitud palka tõstma (nõudlus).

Statistikaameti info kohaselt on keskmine brutokuupalk 2005-2017 kasvanud 516 euro pealt 1221 euroni. Palgakasv on olnud näiteks 2011-2017 vahemikus keskmiselt 6,4% aastas.

joonis

Tulles tagasi Äripäeva artikli juurde, siis seal kirjeldab Sitsi Õunaaedade projekti arendava Hepsor OÜ juhatuse liige Kristjan Mitt, et kuigi intressimäärad tõusevad ja see mõjutab kinnisvarahinda, siis samuti tempokas palgakasv tasandab intressimääradest kasvavat ohtu.

Tsiteerin:

“Kõige lihtsam on teha väike rehkendus. Kui intressimäär tõuseb 1% ja laenuvõtja palk näiteks 6%, siis kas see mõjutab laenuvõtmise võimekust? Ma arvan, et eriti mitte.”

Selle mõttekäigu kontrollimiseks mõtlesin läbi teha väikese arvutuskäigu, sest ühisrahastuse investorina on mul alati küsimus, et kas kinnisvara arendustel on Eesti tingimustes lagi ees, sest ostujõulist klientuuri enam pole? Eeskätt tekkis minu huvi nö ankurdamise põhimõttest tulenevalt, kus inimene jääb truuks sellele numbrile / arvule, mis talle esimesena ette söödetakse? Ka minul oli omal ajal päris raske harjuda mõttega, et kui korteri ruutmeetri hind oli äsjahiljuti 1850 eurot, siis kuidas ma saan maksta 2000 eurot või rohkem? Nii see 1850 eurot mul peas trummeldas pikka aega. Samas on mure tõsine, sest kinnisvara hinnad kasvavad kohati kiiremini kui keskmine palgakasv. Kõrgema ruutmeetrihinnaga korteritele on nagunii ostjaid keerulisem leida.

Ankurdamise kohta loe siit rohkem.

Kinnisvara ostmisel tuleb investoril arvestada panga laenumarginaaliga, millele liidetakse üldiselt juurde 6 kuu Euribor. Täna on Euribor miinuses, seega uute lepingute kohaselt loetakse Euribor nulliks kuni see positiivse poole peale jõuab.

Eesti Panga statistika kohaselt on keskmine eluasemelaenu intress laenudele kestvusega 20-30 aastat olnud sellel aastal vahemikus 2,1%-2,2%. Lisades 6 kuu Euribori juurde, mis on hetkel null, siis ongi meie baasintressimääraks 2,1%-2,2%.

Sitsi õunaaeda müüakse 4-toalist korterit hinnaga 141 900 eurot. Eeldame, et korterit hakkab ostma noor perekond, kes teeb sissemakse 10% ulatuses ning saab intressimääraks 2,2%. Laen võetakse 30 aastaks.

Müügipakkumise juurde on ehitatud mugav kuumakse arvutamise kalkulaator, sisestame andmed:

Untitled.png

Sellisel juhul saame kuumakseks 485 eurot. Kui lisame intressile ühe protsendipunkti juurde, siis on kuumakse 552 eurot ehk 67 eurot kõrgem.

Untitled

Eeldame, et perekonnas töötavad nii ema kui isa, kes kumbki teenib 2017. aasta keskmist palka 1 221 eurot bruto (x2). Tõsi, see eeldus on Tallinna suhtes mõnevõrra vale. Tallinna keskmine palk on suurusjärgus 10-20% kõrgem Eesti keskmisest palgast, kuid lihtsuse mõttes jätan selle arvestamata.

Kojuviidav palk on seega 2 442 eurot (bruto), mis palk.crew.ee kohaselt tähendab 1 039 eurost netopalka ühe vanema kohta (kokku seega 2 078 eurot). Nagu näeme, siis meie esialgne 485 eurone kuumakse (lisanduvad kommunaalteenused, kindlustus jms) moodustab kogu pere kojutoodavast summast vähem kui 25%. Ka lisanduv 1% intressimääras ei löö perekonna eelarvet tagurpidi.

Kui aga keskmine brutopalk kasvab keskmisel 6,4% aastas, siis 2018. aastal on see jõudnud 1 221 euro pealt 1 299 euro peale. Sellisel juhul on netopalk 1 090 eurot ehk 51 eurot kõrgem kui aasta varem. Siin on aga mõni mõttekoht.

1) Palk kasvab kiiremini neil, kes sageli töökohta vahetavad. Kui oled võtnud kodulaenu, siis ei pruugi Sa nii tihti töökohta vahetada ja selle tulemusel võid piirduda madalama palgakasvuga. Ka palgakasv võib tulevikus aeglustuda.

2) Intressimäärad võivad kerkida kiiremini kui võrdlusalune 1%. Näiteks eelmise buumi ajal olid laenude intressimäärad isegi üle 5% (laenumarginaal + Euribor). Sellisel juhul oleks 485 eurone kuumakse juba 686 eurot ehk pea 200 eurot kallim.

3) Me ei ole arvestanud Eesti rahvuskalaga: palgalõhega. Üldiselt on olukord Eestis nukker ja naised teenivad üle 20% vähem meestest. Seega võib meie mudel mõnevõrra erineda tegelikkusest

4) Jätame hetkel arvestamata, et kui meie ideaalperekond oleks üheliikmeline olnud, kellel kohe kindlasti on vaja 4-toaline osta (või samas hinnaklassis korter), siis tema puhul oli intressikasvust tulenev lisakulu (67 eurot) kõrgem kui palgakasvuga teenitav lisa (51 eurot).

Untitled

Kokkuvõttes saab tõdeda, et kuniks intressid kasvavad vähe ja palgaralli on tugev, siis muretsemiseks põhjust ei ole. Teisalt oli 2008. aasta kriis eestimaalastele valus ja selle kogemust mäletavad isegi need, kes kriisist liiga palju mõjutatud ei saanud (nt mina).

Lisa kommentaar

Täida nõutavad väljad või kliki ikoonile, et sisse logida:

WordPress.com Logo

Sa kommenteerid kasutades oma WordPress.com kontot. Logi välja /  Muuda )

Google photo

Sa kommenteerid kasutades oma Google kontot. Logi välja /  Muuda )

Twitter picture

Sa kommenteerid kasutades oma Twitter kontot. Logi välja /  Muuda )

Facebook photo

Sa kommenteerid kasutades oma Facebook kontot. Logi välja /  Muuda )

Connecting to %s