Eile hilisõhtul tuli teade Baltic Horizon Fundi osakuomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kohta 15. mail 2018 (nädal 20). Päevakavast leiab kolm punkti:
- 2017. aasta ning 2018 Q1 aruannete ülevaatamine
- Fondi reeglite punkti 15.4.1 (r) tõlgendamise ülevaade
- Otsus fondi osakute tagasiostmise kohta
Olen BHFist kirjutanud erinevaid mõtteid, sest eeskätt pakub mulle fondi tegevus huvi mitmest aspektist. Võib-olla kõige tähtsamaks pean kvartaalselt makstavat “puhast” dividendi, mis investeerimiskontot kasutades võimaldab korraga rohkem raha kätte saada maksukohustuse edasilükkamise kaudu. Teisalt olen rahul BHFi portfelliga. Mulle tundub, et seal on potentsiaali riskide juhtimiseks läbi keerulisema perioodi. Kolmandaks aspektiks on loomulikult psühholoogiline vajadus saada tasakaalukaks investoriks, kes suudab investeerimisteesi kaitsta ka keerulistel aegadel.
2018. aasta esimese kvartali aruanne tehakse kättesaadavaks tuleval nädalal (nädal 18) ja kuigi ma oleksin huvitatud fondijuhi täiendavatest kommentaaridest, siis minu positsioon on liiga väike, et Stockholmi kohale minna. Järelikult tuleb mul seda ise omakeskis tõlgendama hakata.
Fondi reeglite punkti 15.4.1 (r) osas tundub, et investoritel on tekkinud küsimus fondi raamatupidamisega seotud kulude kohta ning üldkoosolekul antakse selle kohta täpsemat infot.
Antud koosolekust huvitab mind antud juhul kõige enam kolmas punkt, kus osakuomanikele tehakse ettepanek osakute tagasiostuks. BHFi osak on pikalt kaubelnud allpool oma tegelikku väärtust. Viimasel ajal on börsihinna ja NAVi vahe suurenenud ja seda tulenevalt nii NAVi kasvust kui börsi sulgemishinna langusest.
Kõige sügavamas punktis kauples osaku hind 10,3% diskontoga NAVi suhtes, viimased numbrid näitavad 8% diskontot. Piltlikult öeldes on tekkinud olukord, kus 100 euro väärtusega kinkekaart on müügis 90-92 euroga. Rootsi investoritele on allahindlus kohati isegi veel suurem olnud.
Kui ühelt poolt valmistatakse ette võlakirjade programmi, mille eesmärgiks on “kuumakse” summa vähendamine, siis teiselt poolt soovitakse kuni 5 miljonit osakut või kuni 5 miljoni euro väärtuses osakuid tagasi osta. Mõlemad tehingud suurendavad pikaajalise dividendiinvestori väljavaateid kõrgemaks dividendiks. Kui võlakirjaprogrammi mõtetest olen varasemalt kirjutanud, siis osakute tagasiostmise programm on täiesti uus. Huvitavaks läheb asi eeskätt seetõttu, et viimane avalik osakute emiteerimise ring oli eelmise aasta lõpus. Iga osakute pakkumisega kaasnevad teatud kulud, mistõttu jääb mulje, et veidi on tühja rapsitud.
Baltic Horizon Fundil on 79 157 094 osakut. Maksimaalse tagasiostuna on määratletud 5 miljoni osaku või 5 miljoni euro piir sõltuvalt kumb ennem täitub. 1,27 eurose osakuhinna juures on selge, et ennem täitub rahaline piirang, sest on raske näha miks osaku hind peaks ootamatult alla 1 euro kukkuma järgneva aasta jooksul (programm kestab aasta aega alates 15.05.2018). Stockholmis kaupleb osaku hind soodsamal tasemel võrreldes Tallinnaga, mis tähendab, et suure tõenäosusega Tallinna börsi nõudluse-pakkumise suhtes suurt ei muutu ja tegelik tagasiost tehakse seal. Lihtsuse mõttes eeldan, et lõppkokkuvõttes ostetakse 4 miljonit osakut tagasi, sest ka Rootsis on raske näha, et keskmine hind 1 euro peale suudetakse suruda.
Kui palju mõjutab osakute tagasiostuprotsess dividendi suurust osaku kohta? Oletame, et ettevõtte väljamakstav kasum on ca 1,58 miljonit eurot tänase osakuhulga juures ehk 2 eurosenti kvartalis (ceteris paribus). Kui osakute hulk väheneb 4 miljoni osaku võrra 75,15 miljoni juurde, siis tähendab see investori jaoks 2,1 eurosenti dividendi.
1,3765 eurose NAVi pealt ostes saaks soetada 3,63 miljonit osakut ja sellisel juhul oleks võit investori jaoks väiksem. Kuivõrd BHFi eesmärgiks on pakkuda 7-9% dividenditootlust sissemakstud kapitali pealt, siis alla NAVi väärtuse osakuid soetades on fond heas positsioonis eesmärkide täitmisel. See muidugi eeldab, et tulevik on jätkuvalt positiivne ja majanduse ärakukkumist ei toimu.
Kokkuvõttes teeb BHF jätkuvalt huvitavaid manöövreid dividenditootluse kasvatamiseks. Alates 2020. aastast hakkab fondihaldur teenima tulemustasu ja eks ka selle nimel nähakse juba täna vaeva (väljavõte 2017. aasta majandusaasta aruandest):
Kui aastase äritegevusest tulenevate täpsustatud vabade vahendite summa jagatuna Fondi sissemakstud kapitali summaga aasta kohta ületab 8% aasta kohta, on Fondivalitsejal õigus saada tulemustasu 20% seda läve ehk 8% ületavast osast. Selle valemi alusel arvestatakse tulemustasu alates 1. jaanuarist 2017. Tulemustasu kuulub esimest korda maksmisele Fondi tegevuse viiendal aastal (s.o 2020. aastal).
Rahapuu portfell 
Tsitaat: “Teisalt olen rahul BHFi portfelliga. Mulle tundub, et seal on potentsiaali riskide juhtimiseks läbi keerulisema perioodi.”
Kas oled sellest juba kuskil põhjalikumalt kirjutanud, või äkki viitsid natuke arutleda? Pean tunnistama, et minu portfellis on REITidel päris suur osakaal, aga BHFi küll ei julge osta. Just selle pisikese portfelli tõttu, kus minu arust riskide hajutamine ei ole piisaval tasemel – portfellis on ainult Baltikum ja portfellist vähemalt 40% jaemüügi-ostukeskusi, tänases kaubandussituatsioonis kus suurem jaekaubandusest liigub online’i oli minu jaoks selge keelumärk. Ei?
MeeldibMeeldib
Mina jällegi ei julge osta mõnda USA REITi, sest ma tegelikult ka ei saa aru, kas portfellis olevad üürnikud on kvaliteetsed või mitte. Mõnevõrra võib siis öelda, et minu puhul toimib koduturule kallutatus (home country bias). Tead Sa äkki mõnda põnevat euros kauplevat REITi?
BHFi portfellis on täna Forum Cinemas (CC Plaza), mis on tegutsenud pikalt ja läks läbi ka eelmisest kriisist. Lisaks võib leida G4S turvafirma, millel on oma maja Paldiski maantee ääres. G4S jällegi on ettevõte, mis ka viimase kriisi elas üle. Pankadest võib leida nii Swedbanki kui SEB. Kaubandusest RIMI. Riigiettevõtetest Riigi Infosüsteemide Ameti. Nende puhul on tegu suuremate rentnikega üüritulu suhtes. Risk on muidugi selles, et kui üks neist peaks ebaõnnestuma, siis see võib üüritulule ajutiselt mõjuda halvasti, sest TOP 10 annavad ca 50% üüritulust. Teisalt aga on tegu ettevõtetega, mis on kriisiüleselt ennast näidanud ja mul oleks raske uskuda, et järgmise kriisi käigus G4S, Rimi, SEB või RIA paneks pillid kotti. Lisaks meeldib mulle, et portfellis on ka väiksemaid tegelasi, kes aeg ajalt vahetavad kohti (see annab võimaluse hinda tõsta väikestel pindadel).
Teiselt poolt on BHFi strateegia olnud turul olla veidikene soodsam üürileandja ning heade asukohtade tõttu on rentnikul tõsine dilemma, et kas loobuda heast asukohast ja veidi madalamast üürihinnast lihtsalt seetõttu, et kusagil võiks (aga ei pruugi) olla midagi paremat? Kriisi käigus võib läbirääkimiste koht tulla, kuid ka siis on tegelikult trumbid BHFi käes, sest ka kolimine on kulu ja vähendab ettevõtte jaoks produktiivset tööd. Rimi eesmärk ei ole ringi kolida, vaid hoida asukohast tulenevat konkurentsieelist, nt Postimajas.
Minu hinnangul on Amazonist tulenev hirm üle paisutatud. Kaubandus kolib veebi tõesti, kuid mitte kunagi ei tee ta seda täies mahus. Inimestel on vaja kodust väljasaamise kohta ja kui täna midagi muutub, siis see, et lihtsast kaubanduskeskusest saab meelelahutuskeskus. Suurepärane näide ongi CC Plaza ja Postimaja ühendamine. Lähed kinno ja sööma ning vajadusel hüppad hiljem Rimist läbi, et kerge smuuti võtta. Meelelahutuskeskuste üheks osaks on saamas ka spordiklubid, mistõttu kokkuvõttes kaubanduskeskuste funktsioon muutub, kuid ära ei kao. Näiteks Lätis asuv Upmalas Biroji keskus on minu teada üldse huvitav kooslus kaubandusest ja äripindadest. Postimaja ja CC Plaza ühendamine üheks keskuseks on võimalik veel 4-5 keskuse puhul ehk pool portflellist on edasiarendusvõimalusega.
Kokkuvõttes meeldib mulle see, et portfell on hästi üles ehitatud, rentnikud on tuntud meie kohalikus mõttes ja ma eeldan, et järgmise kriisi järgselt Baltikumis elu siiski jätkub. Täna on jutud pigem sinna suunda, et kuidas Ukrainast jms riikidest töötajaid sisse tuua.
MeeldibMeeldib
“Iga osakute pakkumisega kaasnevad teatud kulud, mistõttu jääb mulje, et veidi on tühja rapsitud.”
Kui nad müüsid osakuid NAV-ga ja nüüd ostavad diskontoga tagasi, siis minu arvates on päris hea tehing. Ma ei usu, et see osakute pakkumise kulud nii suured oleks.
“Stockholmis kaupleb osaku hind soodsamal tasemel võrreldes Tallinnaga, mis tähendab, et suure tõenäosusega Tallinna börsi nõudluse-pakkumise suhtes suurt ei muutu ja tegelik tagasiost tehakse seal.”
4M osaku tagasiost ei käi kindlasti ainult Stockholmis, vaid mõjutab tugevalt ka Tallinna turgu. Ei tea nende ostu strateegiat aga kui nad hakkavad Rootsi turult jõuliselt ostma, siis olemasoleva likviidsuse juures tõuseb hind kiirelt Tallinnaga samale tasemele. Ja eks siis hakatakse mõlemalt turult paralleelselt võtma. Hind väga suure tõenäosusega tõuseb ikka edasi.
Kumb enne vastu tuleb NAV-i hind või 5M Eur-i piir ei julge ennustada. Antud aktsiat kaubeldi Tallinna börsil eelmine aasta kokku 4M-euri eest, umbes samas suurusjärgus ka Stockholmis kui ma ei eksi. Tagasiostu programm on 5M – ei ole just väga keerline oletada, et hinnad saavad mõnusa boosti sellest.
Ise oman aga juurde ei võta(kuigi näpud sügelevad küll), sest olen eelnevalt juba liiga palju seda portfelli võtnud.
MeeldibMeeldib
Avalike pakkumistega seotud kulututused olid suurusjärgus 640 tuhat eurot. Kuigi 2016. aastaga võrreldes on 940 tuhande pealt tuldud omajagu alla, siis päris tühise kommirahaga tegu pole.
Ma tahaksin ka uskuda, et hind saab toetust, kuid siin tuleb arvestada sellega, et need, kellel on 30k-100k osakut, võivad tahta väljuda. Turule müües see liiga lihtne pole olnud, sest hind liiguks suurtes vahemikes. Kui aga teine osapool on teada, et hakkab ostma, siis võib juhtuda, et pakkumist tekib rohkem kui müüki, mis omakorda lumepallina paneb BHFi kiiremini ostma (järjest madalamal hinnal).
Mina ka hetkel ei plaani juurde võtta. Kui aga peaks tekkima mõni huvitavam koht, siis kaalun.
MeeldibMeeldib