Crowdestate’i Katolu 9 – hukule määratud?

Crowdestate’i Katolu 9 projekt on täiesti omanäoline. Vähe sellest, et seekordse projekti riskid on madalad ning tootlus (investorite isudest) veelgi madalam, siis ei ole projekti saatnud selline edu nagu Crowdestate projektide puhul üldiselt näha võib. Proovin veidi analüüsida miks Crowdestate ei ole võõrkapitali kaasanud ning kas selline projekt võiks kuidagi teistmoodi investoritele meeldida?

Minu mõttekäik hakkab pihta küsimusest, mida Facebookis nägin (jah, Taavi, sihin Sinu pihta!):

Proovime ühe näite teha läbi mõne kohaliku korteriga. Kinnisvaraportaalist KV.ee otsisin välja kaks sarnast korterit, millest üks oli müügis ja teine üürile pakkuda. Otsingufiltrisse sisestasin Tallinnas asuva Mustamäe linnaosa, sest (1) seal asub Tallinna Tehnikaülikool, mis annab alust arvata, et kinnisvaraturg on tudengite tõttu aktiivne ning (2) Akadeemia teel asuvad korterelamud on vene ajal ehitatud ja toona osati ehitada umbes-täpselt paari tüüpi kortermaju, mistõttu saame tänasest õiglasest hinnast parema ülevaate (nõudlus ja pakkumine!).

Üürile antav korter, allikas: kv.ee

Üürikorteri eest küsitakse suurusjärgus 350 eurot kuus ning sarnase korteri müügihinnaks on veidi alla 70 tuhande euro. Üüritootluseks kujuneb nende numbrite pealt grammikene üle 6%.

Müügisolev korter, allikas: kv.ee

“Okei, Tauri! See on üks korter. Miks sa võrdled seda üürimajaga?”

Mudelite ehitamine algab üldistustest, eeldustest ja soovist elada ideaalses maailmas. Antud juhul tegin üldistuse, et meil on 1 korter, mis on maksimaalselt välja üüritud. Meil võiks olla neid kortereid rohkem,  näiteks 10 ühikut, ja matemaatika oleks ikkagi sama. Teenime kuus 3500 eurot tulu, ostuhind on 700 tuhat eurot ning üüritootlus ikkagi 6,01%.

Võtame laenu, kas või natukene!

Üldiselt on pangalaenu kasutamine investori jaoks soodsam ja annab kõrgema omakapitali tootluse. Investori jaoks oleks perfektne kapitalistruktuur järgmine:

• Omakapitali 0%
• Laenukapitali 100%

Sellisel juhul on tootlus lõpmatu, sest kui ise sentigi sisse panema ei peaks, siis pole tootlusarvutust võimalik teha. Iga saadud sent on just kui tasuta raha.

Kui aga kasutame 100% omakapitali, siis sellel on konreetne hind: alternatiivkulu. Kui saaksime sama riski juures investeerida erinevat tootlust teenivatesse projektidesse, siis valiksime alati kõrgeima tootluse. Seega hakkab Katolu 9 projekti juures investor mõtlema nii (eeldusel, et investor on ratsionaalne, mida ta sageli pole):

1. kas mul on võimalik saada sama riski juures mujalt paremat tootlust?
2. kas projekti riski natukene tõstes on võimalik saada märgatavalt paremat tootlust?

Esimese punkti osas saavad kõik investorid ise mõelda millistele investeeringutele neil juurdepääs on. Teise punkti puhul on vaja veidi arvutada.

Üürikorterite rahastamine on kallim kui eluasemelaenu intress, eriti kui seda ette võtta üürimaja mastaabis. Kui täna on eluasemelaenu keskmine intress 2,2% juures, siis lisasin premiumi nii palju, et laenu intressimääraks kujuneks 3,5%. Tegelikult olin laisk ja võtsin selle intressimäära, mida Swedbanki laenukalkulaator vaikimisi pakkus. Õige oleks arvutusi teha 4% määraga, sest just sellist hinda küsisid pangad Crowdestate’lt.

Suur küsimus on järgmine: milline kapitalistruktuur on optimaalne?

Tuletame meelde, et meil on vaja korraga saavutada kaks asja: tõsta tootlust ja minimeerida riski. Riski all peame silmas ohtu, et keegi meilt selle projekti sunniviisiliselt võõrandaks, näiteks pank kui oleme laenumaksetega hätta jäänud.

Rahapuu blogi arvutused

Kui meie projekti kapitalistruktuuris on 10% omakapitali (ja 90% laenukapitali hinnaga 3,5%), siis on tootlus 11,67%. Jällegi on tehtud arvutused 350 eurot kuus üürilaekumise ja 70 000 eurose korterhinna pealt. Suurendades omakapitali osa 20% peale kukub tootlus juba 8,5% peale. Graafikult on aga näha, et tootluses me väga suurt ei võida kui paneme 40% omakapitali või 100%. Küll aga tõusevad riskid omakapitali vähenedes. 100% omakapitalilt rahastades võid olla kindel, et kui riigis natsionaliseerimist ei tule, siis on objekt ka turu kõige mustemas punktis Sinu oma. 40% omakapitali määra juures laename 60% pangalt juurde ning kui pank arvab üks hetk, et nüüd sa oled lepingut rikkunud ja kukub raha tagasi nõudma, siis on lood kehvemad.

REIT tüüpi kinnisvarafondid kasutavad 50-50 struktuuri, kus omakapitali ja võlakapitali osakaal on pooleks. Meie näite kohaselt on tootlus 6,63% ning 100% omakapitali puhul 6,01%. Võttes 50% ulatuses võlga peale, siis tõuseb tootlus vaid 0,62%! Sellisel juhul oleks võlakapitali vaja kaasata 35 tuhat eurot ning arvestades, et pank seab hüpoteegi 1,3 kordselt, siis on meie kohustused panga ees juba 45 500 eurot. Risk kasvab väga järsu nurga all, kuid tootlused järgi ei tule. See selgitab miks Crowdestate on valinud vaid omakapitali ja jätnud võlakapitali kasutamise ära.

Tulen korra tagasi üleval asuva esimese punkti juurde:

“1. kas mul on võimalik saada sama riski juures mujalt paremat tootlust?”

Kuna mainisin põgusalt REIT tüüpi kinnisvarafondi, siis nende eelis 50% võla kasutamisel seisneb intressimääras. EfTEN ja Baltic Horizon Fund suudavad kapitali kaasata täna 1,7-1,8% tasemelt, seega on nende jaoks tootlus parem.

Kui võlakapitali hind on 1,75%, siis 50-50 struktuuri korral kasvaks tootlus 6,63% pealt 7,73% peale. See on juba märkimisväärne tõus. Lisaks võib arvata, et ärikinnisvaraga tegelev suur fond suudab pangaga paremini läbi rääkida kui väiksemad ettevõtjad. Seda ka suure ja sügava majanduskriisi ajal. Sama tootluse saavutamiseks peaks Crowdestate võtma võlga rohkem kui 70% kogu kapitalistruktuurist ja see on paratamatult kõrgema riskiga.

Tootlus omakapitalilt kui 50-50 kapitalistruktuuriga juhtumil saab võlga võtta intressiga 1,75%.

Jah, ärikinnisvara ja elukondlik kinnisvara on erinevad. Kriisi ajal suureneb üürikorterite vajadus, kuid ärikinnisvara vajadus võib väheneda, sest rentnikeks olnud ettevõtted ei suuda objekti eest enam tasuda või on üldse pankrotti läinud. Seega ei saa mõelda vaid nii, et ärikinnisvaraga tegelevad fondid suudavad parematel tingimustel võlakapitalile ligi pääseda ja järelikult tuleks neid valida. Samas on tõsiselt tugev investeerimisidee olemas nii EfTENis kui Baltic Horizon Fundis. Sisuliselt sama tootlusootuse juures pakuvad mõlemad investeeringud likviidsust järelturuga. Järelikult peaks Crowdestate mõtlema, mis on nende preemium BHFi üle? Miks peaks väikeinvestor valima Crowdestate’i, mitte BHFi?

+ rahavoog 12x aastas (BHF 4x)
+/- elukondlik kinnisvara vs ärikinnisvara
– kehv likviidsus (järelturg puudu)
– ei ole reguleeritud (väiksem usaldus)

Investeeringuid tehes tuleks jälgida piirkasulikkuse muutumist. Kui investeerime kõrgema riskiga objekti nii, et see suurendab meie portfelli riski 1% võrra, siis peaksime riski eest saama vääriliselt kompenseeritud. Järelikult peab oodatav tootlus suurenema rohkem kui 1% võrra, sest vastasel juhul ei ole mõtet riski juurde võtta.

Crowdestate on otsustanud võlakapitalist loobuda Katolu 9 projektis, sest see ei täidaks esialgset eesmärki: suurendada tootlust riski minimeerides. Omaette küsimus on aga projekti ülesehitus. Investorid lihtsalt ei saa aru miks on vaja juba 3 aasta pärast projektist korteri kaupa väljuma hakata? Kui objekt toimiks perpetuiteedina, siis oleks huvi (minu hinnangul) tõenäoliselt tunduvalt kõrgem! Samas on väga lihtne näpuga näidata. Crowdestate ei ole ühtegi sellist projekti varasemalt välja pakkunud. Suur kiitus, et proovitakse turgu tunnetada!

Suures plaanis on probleem selles, et ühisrahastus on jätkuvalt frontier investeering. Seal oodatakse preemiumi ja täna rahastatakse väga hea meelega 10%+ tootlust. Alla selle on projektidel vaja tõsine präänik lisada, et projekt täis tuleks. Eriti kui tegu on 1,65 mln euro kogumisega.

Mõelda võiks:

1. Perpetuiteet ehk tähtajatu projekt
2. Etapiviisiline rahakaasamine
3. Järelturu ehitamine, mis võimaldaks tavainvestoril pikaajaline üürikinnisvara portfell ehitada.

Kokkuvõttes ei ole Katolu 9 projekt halb projekt, kuid ta on oma ajast veidi ees. Meenutame, et iPad ei olnud maailma esimene tahvelarvuti, vaid juba 2001. aastal tutvustas Microsoft oma toodet. Kahjuks ei olnud aeg õige. Apple tuli, nägi ja võitis.

Kui Sa veel ei ole Crowdestate investor, siis konto saad avada siin.