Estateguru esimene “punane”

Nüüd on see siis käes. Üks Estateguru projektidest on ületanud punase joone ja asi läks tõsiseks. Juba on projekt listitud www.oksjonikeskus.ee veebilehele alghinnaga 313 280 eurot. Objekti tagatisel võeti laenu 2015. aastal summas 224 000 eurot ehk isegi kui tehing peaks alghinnaga toimuma, siis on investorite põhiosa kaetud (positiivse ROI ootus). Minge ostma!

Rahapuu portfelli see investeering omal ajal ei jõudnud ja seetõttu erilisi tundepuhanguid täna tundma ei pea. Tahan aga lisada, et tegu ei olnud minu suurepärase oskusega projektis riske näha, vaid ma lihtsalt ei investeerinud sellel ajal nii suurel määral, et see olekski saanud mulle portfelli tulla. Samuti ei tunne, et oleksin positsioonis, kus saaksin investorite peale näpuga näidata, sest ühisrahstuses lihtsalt tuleb arvestada mitme teguriga:

• kui hästi portaali DD (due diligence) tehtud on?
• mingid projektid lähevad maksegraafiku kohaselt hukka nagunii, sest me ei saa kunagi olla veendunud, et laenuvõtjaks oleva äriühingu majandusseis ei halvene laenu tasumise perioodil
• kas tagatis on ikkagi tegelikult investeeringut tagamas (tagatisvara realiseeritavus)?
• kuidas on investori portfell üles ehitatud

Teguritest lähemalt

Estateguru DD osas etteheiteid liiga palju olla ei saa. Hetkel on tegu esimese projektiga, mis jõudis tagatisvara realiseerimiseni. Samal ajal on edukalt lõpetatud 84 projekti ehk ilma euronumbreid arvestamata on maksejõuetuse määr 1/84 ehk ~1,2% lõpetatud projektide kohta. Arvasin mitmel korral, et see määr saab olema 10x kõrgem, sest näiteks Mardi majade projekt tundus mulle sihiliku ja konkreetse kantimisena (elukondlikku kinnisvara müüdi äripindadena ehk realiseerimine oli raskendatud). Õnneks turg hoidis ja mitmeetapilisest projektist väljuti edukalt.

Teine küsimus on laenuvõtja ärikeskkonna halvenemine. Esimene samm on DD käigus hinnata kuidas laenuvõtja suudab laenumakseid tasuda ja kas tagatisvara on väärt seda trianglit, mis maksejõuetuse korral saama hakkab. Laenutaotluseid saab suures pildis jaotada kaheks:

(1) tagatisvaraga seotud lisandväärtuse loomine (arendamine, müük) või

(2) laenuvõtjast äriühingu finantseerimine.

Toome pst laen läks välja objektile lisandväärtuse loomise eesmärgil, mistõttu tulevikus parendatavate tegevustena peaks Estateguru kaaluma raporteerimise tõhustamist. Laenutaotluse ja oksjonipiltide võrdlust tehes on selge, et kahe aasta jooksul ei ole keegi isegi tellinguid viitsinud liigutada ehk projekt oli vigane suhteliselt algusest peale. Kui finantseeringut eesmärgipäraselt ei kasutada, siis peaks portaalil olema õigus sissenõudeprotsessi alustada.

Võib-olla suurim küsimus on seotud tagatisvara realiseerimisega. Toome pst maja on konkreetsele turunišile mõeldud ja kuigi Nõmmel asuvat maja on tõenäoliselt kergem müüa kui seda oleks Võrumaal või Ida-Virumaal, siis on selge, et 500+ ruutmeetrit ja 8 tuba ei ole keskmisele eestlasele koduks mõeldav. Investeeringuid tehes tuleb alati arvestada tagatisvaraga. Kui Tallinna kandis võime rääkida likviidsetest objektides, siis kusagil Kapa-Kohilas peab tõsist vaeva nägema, et objekt müüdud saaks. Objektil ja objektil on tulenevalt asukohast ja omadustest vahe vahel, seega kõik 12% intressimääraga laenud ei pruugi tegelikkuses ühesuguse riskiga olla.

Investorite portfellistrateegiad võivad olla väga erinevad. Mõni otsustab, et tema investeerib vaid Tallinnaga piirnevatesse projektidesse. Teine otsustab, et tema on kogu elu kannatanud ja nüüd on vaja teenima hakata ning raha paigutatakse grammikese kõrgema intressi eest ääremaal asuvate tagatistega objektidesse. Kolmas läheneb passiivselt ja investeerib kogu portfelli ilma aktiivset analüüsi üksiku projekti kohta tegemata. Siinkohal puudub üks-ühene õige strateegia, kuid kindlasti on rohkem mures need portfellid, kus Toome pst laenu osakaal on suhteliselt suurem. Investori seisukohast on investeerimine keeruline, sest tal ei ole kunagi täielikku informatsiooni projekti ega portaali DD kohta. Vabalt oleks võinud realiseeruda vastupidine strateegia, kus Toome pst laen oleks eeskujulikult ära tasutud. Sellisel juhul teeninuks investori raha 12%, mis on viimasel ajal muude projektide pakutavast intressist 9-11% kõrgem. Samas tuleb investoril mõista, et projekti edu või ebaedu ei sõltu sellest kui palju või kas üldse investeeris. Seetõttu tasub meenutada Toome pst näitel, et pigem hajuta ja võta turu keskmine risk, kui ole liigselt kallutatud konkreetse investeeringu suhtes. Olgu öeldud, et Toome pst saaga ei ole veel läbi. Maksejõuetus ei tähenda, et projekt oleks ebaõnnestunult lõppenud. Tagatisvara realiseerimise protsess alles käib ning kui ka esimeses ringis jääb müümata, siis 69% LTV tõttu on veel ruumi hinnas allapoole tulekuks, et ROI jätkuvalt plussis hoida. Kui investori suurimaks mureks on investeeringu ebaõnnstumisel positiivse ROI suurus, siis see on probleem, mille üle iga investor tahaks pead murda.

Kokkuvõttes tuleb Estateguru kiita. Ma olen siiralt üllatunud, et senine DD on olnud edukas ning esimese “punase” projektiga seotud tegevus on olnud arusaadav. Kõige suurem mure on see, kui projektiga nahistatakse kusagil tagatubades nii, et investorid ei saa aru, mis tegelikult toimub. Ühisrahastusportaalid tegutsevad agenditeooria alusel, kus investor on portaali määranud enese agendiks ning alati on oluline, et agent tegutseks investori nimel. Projektide ebaõnnestumine on pikas perspektiivis vältimatu ning sellega peaks iga investor arvestama. Seega ei ole küsimus mitte ebaõnnestumiste iga hinnaga ärahoidmisel (sealjuures vassides ja suuri kulutusi tehes), vaid korrektne kommunikeerimine ja pidev DD mudeli parendamine.