Crowdestate on tõesõna saanud püssi taaskord paukuma, sest väga lühikese ajaperioodi sees on välja tuldud järjekordse uue projektiga. Sedakorda pakutakse võimalust investeerida madala riskiga ridaelamu arendusprojekti Peetri külas, Tallinna külje all.
Sarnaselt Pärnu mnt 457 projektile tuli Kopli tee 44 projekt avalikuks pisut varem kui ametlik teade uuest projektist välja tuli. Sellegi poolest ei ole Kopli tee 44 projekti saatnud selline menu nagu varasemaseid projekte. Miks võib see nii olla?
Kopli tee 44 projekti tulusus sõltub kolmest stsenaariumist: negatiivsest, ootuspärasest ja optimistlikust. Kui esimesel juhul võib (neto)tootlus jääda umbes 8,5% kanti, siis optimistliku stsenaariumi kohaselt võiks tootlus isegi ulatuda 14,2 protsendini (aasta baasil). Ootuspärane ja tänastele turutingimustele vastav tootlusootus on 10,4%.
Eelnevalt pakutud Pärnu mnt 457 projektis olid tootlusootused vahemikus 20-40%, mistõttu emotsionaalsel tasandil ei tundu Kopli tee 44 projekt nii ahvatlev olema.
Risk ehk ebaõnnestumise tõenäosus
Kopli tee 44 projekti puhul küsis Crowdestate oma investoritelt lihtsa küsimuse, mis kõlas sarnaselt:
Kui Sul oleks võimalik valida, siis kas Sina võtaksid madalama riskiga ja väikese tootlusootusega või kõrgema riski ja kõrgema tootlusootusega projekti?
Vastused jagunesid enam-vähem pooleks ning kuna eelnevad projektid olid täitunud ahvikiirusel, siis otsustas Crowdestate turule tulla madalamat riski pakkuva projektiga. See aga omakorda eeldas, et pangalaenu (võimendust) ei kasutata ning rohkem investoreid saab projektis osaleda.
Kui Pärnu mnt 457 projekt viiakse läbi panga osalusel, siis Kopli tee 44 projekt seda olema (hetkeseisuga) ei saa. Juhuks kui Eestisse peaks saabuma ootamatu majanduskriis, siis Pärnu mnt 457 projekti puhul on pangal õigus nõuda varade likvideerimist kui pank peaks ennast ohustatuna tundma. Kopli tee 44 projekti puhul ei ole see võimalik, sest panga osalus puudub. Investorid on antud investeeringus peremeheks!
Nimetatud kahe objekti riskiastmed on erinevad. Seetõttu on ka tootlusootus sedavõrd erinev ning investeerimisotsuse tegemisel tuleks investoril arvestada enda riskiprofiiliga. Kopli tee 44 on minu hinnangul projekt, mis sobib oma olemuselt konservatiivse investori portfelli just oma riskiprofiili tõttu.
Eelisintress – kes Sina oled?
Crowdestate on viimaste projektide puhul suutnud välja kaubelda investoritele sobilikumad tingimused. Üheks selliseks tingimuseks on eelisintressi tasumine, mis Kopli tee 44 projekti puhul on 10% määraga.
Eelisintress tähendab, et kui projektist peaks mingisugune kasumiosa tekkima, siis eelisjärjekorras saavad 10% ulatuses tasustatud Crowdestate investorid. Crowdestate EI OLE ehitusettevõte, mistõttu paljud teenused (ehitus, müük) on kas sisse ostetud või jagatakse riski ja kasumit mõne teise instantsiga, kes oma raha otseselt projekti ei panusta, kuid ta aitab asju korraldada (ehk projekti juhtida). Siinkohal on aga võetud vastu otsus, et teatud kasumiosa makstakse eelisintressi näol investoritele esimeses järgus välja (summas 71 210€). Kui projekt osutub kasumlikumaks kui 71 210€, siis ülejäänud osa jaotatakse suhtes 60% / 40% välja Crowdestate investorite ja ehitaja (XO Investments OÜ) vahel. Selline mudel peaks kindlustama suurema motivatsiooni ehitajal paremat tööd teha, sest tema kasum sõltub oseselt tema panusest. Kui lõppkokkuvõttes peaksid korterid saama ettenähtust kvaliteetsemad, siis võib see osutuda otseseks müügiargumendiks kõrgema hinna saamisel. Iga 100€ ruutmeetrihinnale juurde tähendaks ca 50 000 eurost lisakasumit!
Projekti nõrkused
Kopli tee 44 projekti SWOT analüüsis on välja toodud erinevaid nõrkuseid, kuid minu hinnangul on kõige suuremaks nõrkuseks projekti realiseerimine.
- Kuna ehitatakse vaid 4 korterit, siis kasumlikuks tegevuseks on vaja kõik objektid kindlasti realiseerida
Käesolevaga on projekt hinnastatud 1800€ ruutmeeter hinnaga, mis aga võib esmapilgul tunduda kallim turu keskmisest. Siinkohal sooviksin viidata ruutmeetri hinna saamisele ning teadmisele, et hea kinnisvara müüb ka väga kehvades turutingimustes. Kopli tee 44 asukoht on konkureerivate arenduste suhtes pigem eeliseks, sest ülejäänud objektid asuvad kriisist põlatuks saanud madalhaljastusega “põllumaal”. Seniks kuni dogmad ei muutu, on Kopli projektil konkurentide suhtes eelised, kuid selge on see, et Peetri küla ei ole Tallinn! Siiski tuleb tõdeda, et lähedalasuv Ülemiste ärirajooni arendatakse nii metsiku kiirusega, et peatselt võime näha kuidas Ülemiste järv on uue linnastu keskmes. Sellisel juhul ei ole Peetri küla mitte Tallinnaks olemine määrav fakt. Ka Nõmme oli kunagi omaette linnake!
Crowdestate kommentaar (Loit Linnupõld)
Võtsime ka ühendust Crowdestatega, et saada pisut täpsem ülevaade projekti hinnastamisest. Rahapuu blogi küsimus:
Eluaseme ost on kindlasti väga raske ettevõtmine, sest tegu on finantsiliselt kuluka ja siduva otsusega. Kuidas või mille alusel tuleks erinevaid objekte võrrelda?
Loit Linnupõld, CEO:
“Paljud müüjad kasutavad oma müügikuulutustes võimalikult madala ruutmeetripõhise hinna saamiseks taktikat, kus soovitav müügihind jagatakse võimalikult suure ruutmeetrite arvuga ning müüdava pinna hulka arvestatakse ka varjualused, garaažid, terrassid, rõdud ja koerakuudid. Selleks, et aru saada, kui palju väärtusliku pinda küsitava hinna eest saab, tuleks võrreldavate objektide puhul kasutada samu mõõdikuid. Üldjuhul huvitab ostjat eelkõige elamispinna suurus ning sellisel juhul tuleks ruutmeetripõhise hinna saamiseks müügihind jagada müüdava netopinnaga.
Võrdluseks konkureeriva Käokella projektiga: kui me võrdleme puhast elamispinda (mida inimesed lõppkokkuvõtteks ostavad), siis peaksime Käokella projekti müügihinna (179.000 – 185.000) jagama elamispinna ruutmeetritega (94,3) ning sellisel juhul on Käokella projekti võrreldav müügihind 1.898 – 1.962 eurot/m2.”
Kokkuvõtteks
- Rahastust üritatakse leida ca 490 tuhande euro väärtuses
- Pangalaenu ei kasutata
- Ehituspartneriga kokkuleppel makstakse CE investoritele 10% eelisintressi; ülejäänud kasumi korral on suhtelisus 60% / 40% ehitaja kahjuks.
- Tootlusootused jäävad 8,5% – 14,2% vahele, tehes Kopli 44 projekti pigem konservatiivsele investorile sobivaks investeeringuks
Artikli autor on projektis osalemas summas 200€. Tegu ei ole makstud artikliga mitte ühegi instantsi poolt ning peegeldab vaid ja vaid minu isiklikke arvamusi.
Lugesid artiklit? Ole hea ja hinda artiklit 5-tähe süsteemis ning anna teada kuidas Sulle meeldis. Oleksin tänulik kui jagad artiklit näiteks Facebookis või Twitteris. Suurem ulatus võimaldab rohkemate inimesteni jõuda. Investeeriva Eesti nimel! 🙂
Rahapuu portfell 
Tere
Järjekordselt väga sisukas postitus. Naljakas on see, et sellele küsitlusele vastasin ma ise, et võtaks vahepeal ühe konservatiivsema pakkumise, kuid nüüd vaadates sea 8,5% ei tundu üldse olevat see nii kindel, et kohe pakuks. Järelikult ei tea ise ka veel mida tegelikult tahan. Aga ma alles alates aprillist tegelen ka investeerimisega.
MeeldibMeeldib
Omale sobiliku investeerimisstrateegia kujundamine võtab aega. Soovitan siin konteksti luua, näiteks võrrelda muude võimalustega, mis sama riskiastme korral saadaval on. Investeerimine (eriti passiivne!) ei pea tooma koheselt mitmekordseid summasid tagasi. Selles osas on ühisrahastus teinud juba karuteene investoritele, et tegelikult on ootused ebareaalselt kõrgele kerkinud. Kristi kirjutas täna väga huvitava artikli selle teema kohta (inglise keeles). Kui Sul on aega, viska pilk peale!
Väga tubli aga, et oled mõtlemas nende küsimuste peale.
http://moneyisyourfriend.eu/2015/08/14/the-new-crowdestate-project-shows-how-spoiled-investors-are/
MeeldibMeeldib
Jah tegelen selle investeerimisstrateegia ja portfelli jaotuse kujundamiseaga viimasel ajal kõvasti. Alguses oli lihtsalt, et soov saada nn “rahaliseks vabaks” läbi investeerimise kuid mismoodi täpselt ja millistel riskidel sellele hakkasin alles nüüd mõtlema rohkem. Jah lugesin eile ka seda Kristi artiklit ja peab nentima, et eks tal õigus ka ole. Kuid edu ja jään ootama järgmist investeerimisraadio osa.
MeeldibMeeldib
Vabandust aga ma hästi ei mõista, miks osaleda nii pika investeerimisperioodi ning suhteliselt konservatiivse tootlusega, kuid ka “madala riskiga” projekti vaid 200 eurot? Seda enam, et sellest kirjutada ka suhteliselt pikk artikkel (mis küll enamasti on copy-paste CE lehelt)..
MeeldibMeeldib
Head küsimused! Proovin järk-järgult vastata.
Põhjuseid ‘vaid 200€’ investeerimiseks on mitmeid:
– hajutamine (tegu ei ole esimese ega tõenäoliselt viimase investeeringuga minu portfellis)
– portfelli ülesehitamine võtab aega (ca aasta-pooleteise pärast hakkavad olemasolevad lepingud lõpule jõudma ning raha hakkab roteeruma. Kui täna investeerin 200€ projekti kohta, siis aasta pärast on see 200€ + muu projekti 220€)
– olen palgatöötaja ning minu võimalused ei ole pidevalt nii suured, et saaksin väga palju enamalt sagedasti investeerida
– CE näitel baasstsenaariumi korral peaks iga 100€ investeeritud summa tootma tulu 13,2€. Kui suure summa korral maksaks pangahoius sellise summa?
Artikkel on võib-olla tõepoolest pikk. Siiski selgitab see lahti eelisintressi olemuse, millest kõik investorid esimesel korral CE projekti lugedes aru ei saa. Lisaks peegeldab artikkel minu arvamust Kopli 44 projekti kohta, kus on valik CE projekti infost kajastatud. On ju selge, et õhust ei ole võimalik projekti kohta midagi konkreetselt kokku kirjutada ja seeläbi on copy-paste (idee osas) pigem vältimatu. Vabandan kui artikkel ei loonud Sulle piisavalt väärtust. Proovin järgmine kord paremini!
MeeldibMeeldib
Investeerisin samuti ühte CE laenu 300 eurot, aga enam väga ei soovi sinna oma raha panna. Põhjuseks asjaolu, et CE võtab oma teenustasud investeeritavast summast kohe maha. Seega reaalselt investeerisin laenu ümardatult 285 eurot ja ülejäänud 15 võttis CE endale. Võimalik tulu tuleb järelikult ainult selle 285 eurot pealt. Lihtsama arvutuse huvides võtame lubatud tootluseks 10% aastas ja laenuperioodi pikkuseks 1 aasta. Seega saan ma tulu 28,5 eurot ehk kokku tagasi 313,5. Reaalse rahana olen ma teeninud ainult 13,5 eurot. Samas tulumaksu tuleb maksta ju kogu teenitud summa ehk 28,5 pealt, mis teeb 5,7 eurot. Seega puhaskasumiks 13,5-5,7=7,8 eurot. Kui nüüd see summa 300 euro peale, mis ma projekti sisse panin, ümber arvestada, siis on tootlus kõigest 2,6%. No ei tõuse käsi investeerima, kui CE poolt lubatud tootlus on alla 15%, sest reaalselt jääb see number palju väiksemaks. Aktsiate soetamine tundub palju mõistlikum.
MeeldibMeeldib
Tere Merle!
Saan Sind rõõmustada, sest oled oma arvutustes eksinud. Crowdestate hindab lõplikku tulu investeeritud summa kohta. Seega kui investeerid 300€ ning tootlus on 10%, siis on eelduseks, et 1-aastase projekti korral teenid tagasi 330€ oma pangakontole. Nüüd sele 30€ pealt maksad 20% tulumaksu ehk lõplikuks summaks Sinule kätte on 24€ tulu 300€ pealt. See, et CE võttis vahepealt teenustasu, ei mängi absoluutselt mingit rolli.
Crowdestate on teinud iga projekti kohta ka illustreeriva näite.
Näide Kopli 44 projekti kohta, kus baasstsenaarium näeb ette 10,4% tootluse 18 kuu peale.
Crowdestate’i liikme investeeringu suurus: 1.000 EUR
Oodatava tagasimakse suurus (intressid ja põhiosa) põhistsenaariumi korral: 1.132,25 EUR
MeeldibMeeldib
Kahjuks ei toeta CE poolt saadetud leping sellist lähenemist. Lepingu punkt 1.4 näitab minu puhul laenusummaks ~285 eurot. Punkt 1.11 annab tehingutasuks ~15 eurot. Punkt 2.1 ütleb, et annan laenusaajale laenu laenusummas elik ainult 285 eurot. Punktis 2.2 on kirjas, et “Lisaks Laenusummale maksab Laenuandja Laenusaajale punktis 1.11 nimetatud Tehingutasu, mille arvelt katab Laenusaaja muu hulgas Crowdestate OÜ-ga sõlmitud juhtimisteenuste osutamise lepingus sätestatud ühekordse struktureerimistasu. Tehingutasu ei ole Laenusumma osaks ning Laenuandjal ei ole õigus nõuda selle tagastamist, välja arvatud juhul, kui pool Lepingust vastavalt punktile 6.1, 6.2 või 6.3 taganeb.”
Seega ei loeta vastavalt lepingule minu investeeringu suuruseks 300 eurot, vaid tehingutasu võrra väiksem summa, mis toobki kaasa reaaltootluse järsu vähenemise. Muidu on kodulehel toodud info õige. Iga investeeritud euro kohta saadki tagasi lubatud summa, aga investeeritud eurodest tuleb enne tehingutasud maha arvata, sest need ei ole investeeringu osaks.
MeeldibMeeldib
Ei, lubatud tootlus ei tule lepingus käsitletud investeeringusummalt 285€, vaid kogu investori panustatud raha suhtes (300€) – CE käsitleb seda kui netotootluse mõistet, et investoritele pakkuda ühest arusaama. Seega kui tahaksime asja täpsemaks ajada, siis tegelikult teenid oma 285€ investeeringult märksa kõrgemat tootlust kui CE lubatud 8.5% – 14.2% vahemik seda indikeerib.
Tehingtasu ja investeeringusumma on juriidiline nüanss CE tasustamiseks. Tegelikult peavad investorid arvestama, et CE lubatud netotootlusootus käib nende investeeritava summa kohta (300€).
MeeldibMeeldib
Merle,
Crowdestate teeb kõik netotulususe arvutused investeeringu kogusumma (laen+tehingutasu) kohta. Ehk kui Sa tegid 300 euro suuruse investeerimistaotluse (mis jagunes laenuks ja teenustasuks), siis tootlust ootad Sa ju ikka 300-le eurole – ning meie arvutused seda sulle ka näitavad.
PS. Kõige lihtsam on tulususe arvutust kontrollida iga projekti juures olevas finantsmudelis ära toodud rahakäivete alusel. Ma olen sellest ka meie foorumis varem kirjutanud ning ka mõned näited toonud.
MeeldibMeeldib
Merle, kommenteerin ka Sinu viiteid punkti 6 alapunktidele, mis räägivad lepingust taganemise tingimustest. Struktureerimistasu tagastamatus on sõnastatud vaid võimaliku sanktsioonina juhuks, kui investor otsustab juba sõlmitud lepingust põhjuseta taganeda, ning see ei puutu üldse investeerimistegevusse.
MeeldibMeeldib
“Ootuspärane ja tänastele turutingimustele vastav tootlusootus on 10,4%.” — kust selline number tuleb? See on rahavoo objekti tootlus, mitte arendusriskidele vastav tootlus. Arendusriski omakitalali tootlus peaks olema 20-300%, mitte 10%.
MeeldibMeeldib
Tegu on konteksti vajava lausega, mis eraldiseisvalt ei loo väärtust. Kontekst ise on järgmine:
“Kopli tee 44 projekti tulusus sõltub kolmest stsenaariumist: negatiivsest, ootuspärasest ja optimistlikust. Kui esimesel juhul võib (neto)tootlus jääda umbes 8,5% kanti, siis optimistliku stsenaariumi kohaselt võiks tootlus isegi ulatuda 14,2 protsendini (aasta baasil). Ootuspärane ja tänastele turutingimustele vastav tootlusootus on 10,4%.”
Selgitan lahti: projekti rahavood näitavad antud juhul 3 stsenaariumit, millest “ootuspärane ja tänastele turutingimustele vastav tootlusootus on 10,4%” viitab keskmisele tootlusootusele, mis tuleneb konkreetsest projektist ja on seotud vaid ja vaid Kopli tee 44 projektiga.
Omakapitali tootluseks arendusprojektidel võiks tõepoolest oodata 15%+, kuid see eeldab võimenduse kasutamist. Käesoleva projekti raames ei ole hetkel veel võimendus ette nähtud. Võib juhtuda, et võimendust rakendatakse ning seejärel on tootlusootused ka teistsugused.
MeeldibMeeldib
Arendusriski omakapitali tootlus on pangalaenu kasutamise puhul tõepoolest ca 20% või rohkem , 300%-lise aastatulususega projekte ei ole meie kahjuks näinud 🙂 Meie käest läbi käinud tavapärast arendustegevust sisaldavate projektide brutomarginaal jääb täna 13 – 18% vahemikku (parematel aegadel võis brutomarginaal olla ka üle 20%) ning arvestades projektide 1,5-2 aasta pikkust kestvust, annabki see võimendamata tootluseks ca 10% aastas.
Tavapärases koguses pangalaenu (nt 300.000 eurot) tõstaks projekti oodatava netotulususe 17 – 20% vahele. See on ka kindlasti üks alternatiiv.
MeeldibMeeldib