Mõningaseid mõtteid kinnisvara ühisrahastamise kohta

estateEstategurusse on viimasel ajal üle ootuste rohkem projekte lisandunud. Kusjuures projektid ei ole sugugi väikesemahulised! Minu meelest on Marek ja tema meeskond üsnagi tublit tööd teinud. Loodetavasti jõuame varsti punkti, kus igal ajahetkel on vähemalt üks investeerimisprojekt avalikult listitud.

Otsustasin oma mõtteid pisut korrastada ja kirja panna just Graniidi renoveerimisprojekti silmas pidades (ajaloo mõttes: Graniidi 3 puhuks küsitakse 557 tuhat eurot laenu perioodiga 12 kuud, intress 12,25%, RS Kinnisvaragrupp OÜ juhatuse liige käendab laenu isiklikult).

Kui oled huvitatud Estategurus investeerima ning näed, et Rahapuu blogi on Sinu jaoks väärtust loonud, siis Estateguruga liitumisel saad kasutada minu koodi EGU00075. Sellisel juhul saame nii Sina kui mina Estategurult ühe aasta jooksul 0,5% Sinu investeeritud summalt boonust. Liitumine ei eelda, et peaksid kindlasti investeerima ehk Sina oled oma otsustes vaba!

Miks mulle meeldivad elukondlike pindade renoveerimisprojektid?

Olen arvamusel, et korrastatud ümbruskonnas on emotsionaalselt palju mõjusam elada võrreldes räämas piirkonnaga. Kes meist tahaks elada linnaosas, kus valdav enamus elamuid on amortiseerunud väljanägemisega getod, kus ümbruskonna heaolusse suhtutakse ükskõikselt? Sestap on igasugune renoveerimine (mõningasel juhul ka lammutamine) alati teretulnud nähtus, sest korrastatud linnapilt soosib piirkonna arengut.

Kalamaja piirkonna plussid ja miinused

[1] Kalamaja piirkond on üks nendest piirkondadest, kus autode parkimine on suuresti organiseeritud tänavale. See tähendab, et korterelamute õueala on enamasti väikene ja kui ka mõni parkimiskoht võib seal olemas olla, siis kõikide korterite masinapark korraga sinna ei mahu. Seega parkimiskohtade olemasolu tõsiseltvõetava müügiargumendina esile ei kerki. Õnneks on palju tänapäevased noored lahti ütlemas autokultusest ning parkimiskoht ei pruugi argumendiks saada, eriti Kalamaja piirkonnas, mis asub sisuliselt kiviviske kaugusel pealinna sõlmpunktidest (vanalinnast ja kesklinnast).

[2] Korterelamute renoveerimisprojekt eeldab juba olemasoleva kinnisvara väärindamist. Seega on ümbruskond pigem välja arenenud taristuga, mis on kindlasti eeliseks linna äärsetes veel välja arenemata piirkondades olevate uusarenduste ees (v.a. Sipelga rajoon Mustamäel, mis on ümbruskonna sõlmpunktis). Näiteks  saab tuua Karsti või Hõbemetsa arendused, kus lähedal asuvaid koole, lasteaedu, kaubanduskeskuseid ei ole ning sagedane ühistranspordiliiklus on veel puudulik. Siiski tuleb nentida, et kui uusarendustel on suhteliselt vabad käed elukondliku kinnisvara kujundamisel (näiteks korterite planeeringul), siis olemasoleva projekti renoveerimisel tuleb arvestada kehtivate nõuete ja plaanidega. Tuleb vaid loota, et korterite planeeringud on kohased tollal kehtinud mõtlemisvõimele, sest uusarenduste puhul võib täna sageli näha uskumatult kehva oskust ruumiplaneerimisel. Sellist mõtlematust demonstreerib minu jaoks väga ilmekalt Mäepealse kortermaja korterid.

[Korter 32] Näiteks ei ole aru saada miks on planeeringul tekitatud meelega pime nurk alumise toa ja ülemise toa vahel oleva koridoriga, kust pääseb vannituppa. Või miks on tuleb kööki liikumisel kõndida teleka eest läbi, segades vaataja vaatevälja. Või kui paljud meist soovivad hommikusööki sõpradega korraldada rõdul, mis on ühendatud meie magamistoaga? Ulmelisi ideid paberile panna on küll tore, kuid disainerid võiksid rohkem arvestada, et keegi peab lõpuks neis korterites ka elama hakkama. Seega annaksin plusspunktid konservatiivse vaatega vanematele projektidele, kus läbimõeldust kohtas võib-olla pisut rohkem.

[3] Ma ei ole veendunud, et renoveeritud korterelamu energiatõhusus on parem uusarendusega võrreldes. Siinkohal ei soovi ma vaadelda vaid ühte muutujat, olgu selleks siis kommunaalteenuste hind ruutmeetri kohta, vaid võrrelda ka objektide ehitusmaksumust. Kui nii uusarendusele kui renoveeritavale majale omistatakse energiaklassi C märge, siis tahes tahtmata tekib küsimus milliste kulude juures antud tõhusus on saavutatud? Kui lõppkokkuvõttes saavutatakse täpselt samasuguse hinna juures täpselt samasuguse energiaklassiga korterlahendus, siis mina vaataks pigem uusarenduse poole. Uus on ikkagi uus ning tulevikus on ostjale uuemat korterit emotsionaalselt kergem müüa kui vanemat (kuid renoveeritud) korterit. Hea oleks, kui keegi asjatundja oskaks selle punkti kohta oma kommentaari anda.

Pilt pärineb Estateguru laenutaotlusest “Grandiidi kortermaja arendus”.

Graniidi 3 projekti huvitavamad tähelepanekud

– RS Kinnisvaragrupp OÜ on varasemalt võtnud laenu Roo 47 ja Pille tn projektide tarbeks summas ca 174 tuhat eurot.

– Projekti LTV on 75% (maksimaalne võimalik), s.h. Estateguru laenu ja korterite üldpinna suhe on 1151 €/m2 kohta.

– Laenuandja annab kogu projekti ulatuses isikliku käenduse

Tõenäoliselt osalen antud projektis, sest mulle meeldib selle projekti juures paar seika. Esmalt olen nii Roo 47 kui Pille tn kortermaja arendusprojekti investeerinud ning Pille tn projekt on juba jõudnud ka esimeste kohustuslike makseteni. Ma ei näe põhjust, miks Graniidi 3 projektiga peaks väga teisiti minema ning isegi kui läheb, siis Estateguru laenu ja korterite üldpinna suhe on piisavalt hea, et likvideerimise korral projektist oma raha kätte saada. Lisaks maksab Estateguru sünditseerimisperioodi eest 6% aastas kohe kätte. Minu meelest tasub seetõttu suhteliselt varajases faasis investeerida. Seda suurem summa lõppkokkuvõttes koguneb (ma ei tea, et oleks mõni teine alternatiiv, kus 20 päeva eest rohkem kui 6% teeniks)!

Jäta meile kommentaar kas Sina investeerid Graniidi korterelamu projekti?

Hinnates antud postitust viie palli skaalas annad meile teada kuidas Sulle see postitus meeldis. Seeläbi suudame pakkuda paremat sisu ja kõrgemat kvaliteeti!

Advertisements

8 thoughts on “Mõningaseid mõtteid kinnisvara ühisrahastamise kohta

  1. Taavi Pertman

    “(ma ei tea, et oleks mõni teine alternatiiv, kus 20 päeva eest rohkem kui 6% teeniks)”

    Siin läks sõnastus kuidagi segaseks? Antud juhul vist ikka pakutakse 6% aastaintressi selle 20 päeva eest, mitte 6% kätte. Selliseid diile võib omajagu leida, ka käesolev laenuleping annab juba järgmise 20 päeva eest ca 2x rohkem 🙂

    Muidu täitsa mõnusalt läbimõeldud ülevaade. Mulle isiklikult muidugi LTV 75% tundub kõrgevõitu, eriti praeguses olukorras, kus enamik kinnisvarahindasid on suht laes. See arvamus põhineb muidugi pigem sisetundele kui mingile põhjalikule analüüsile.

    Like

    • Tauri

      Jah, sõnastus on lugejatele koperdav, kuid minu mõte on alati tootlus aasta baasile viia (maksimaalselt igas kontekstis). Antud juhul 6% kätte all pidasin silmas seda, et selle 20 päeva eest saan oma investeeritud summalt 6% tootlust (aasta baasil) kohe kätte (iga päev), isegi kui projekt peaks ebaõnnestuma.
      Proovin teine kord paremini lahti kirjutada. 🙂

      LTV on küll kõrge, nõustun. Aga mulle pakkus enam huvi laenusumma jagatud ruutmeetritega, mis andis kokku ca 1150€. Kui nüüd hüpoteek seatakse 30% kõrgemale, siis oleks ruudu hind 1500€. Peale korrastamist loodetakse korteri ruudu eest saada vähemalt 2000-2200€, mis teeks renoveerimisjärgselt LTVks juba 50%. Ma usun, et ebaõnnestumise korral on neid kohti küll, kes oleksid nõus projekti üles ostma.

      Like

  2. Siim

    Ühe tähelepanekuna tuleb märkida, et selle projekti jaoks on mai alguses loodud eraldi ettevõtte RS Kinnisvaraarendus OÜ aga samas räägitakse tutvustuses koguaeg RS Kinnisvaragrupp OÜ-st. Saan aru, et inimesed ettevõtete taga samad, kuid siiski on nemad enda riskide maandamiseks loonud uue firma ja seda võiks ka tutvustuses mainida.

    Like

    • Tauri

      Tähelepanek on hea selles aspektis, et kui Kinnisvaragruppi tutvustatakse, siis tasuks välja tuua ka laenuvõtja kui Kinnisvaragrupp. Kinnisvaraarenduste puhul on päris tavaline iga objekti jaoks luua uus ettevõte (näiteks Crowdestate puhul on igal projektil oma SPV (special purpose vechicle), usun, et siin on samat lahendust kasutatud.

      Like

  3. Marek

    Selguse huvides lisasime tutvustusse lause: “Laenuvõtja RS Kinnisvaraarendus OÜ on RS Kinnisvaragrupp OÜ 100% tütarettevõte.” (Tegemist on Graniidi projekti tarbeks loodud ettevõttega. Lisaks annab RS Kinnisvaragrupi omanik kogu laenule ka isikliku käenduse.)

    Like

Lisa kommentaar

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Muuda )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Muuda )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Muuda )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Muuda )

Connecting to %s