Jaanuari lõpus kirjutas Crowdestate ülevaate Sipelga 3 ja Rootsiküla korterelamute arendusprojektidest. Millised arengud on toimunud Peetri külas asuva Rootsiküla korterelamute projektiga?
Algsest disainlahendusest ei ole mitte midagi alles jäänud. Vanakooli viilkatusega ja kullakarva krohvitud seintega majad on asendatud moodsamate lamekatusmajadega. Mulle isiklikult meeldib uus disain rohkem, mistõttu minu jaoks on projekti muutumine olnud positiivse märgiga.
Muudatus tulenes eelkõige turu-uuringust, kus potentsiaalsed kliendid pidasid esmast disainlahendust moraalselt vananenuks. Siinkohal võiks muidugi küsida, et kuidas selline teadmine alles peale rahastamisprotsessi tuli?
Projekti ajakava
Projektiga alustati eelmise aasta septembris ning toonane ajakava hindas esimese, projekteerimise ja ettevalmistustööde, faasi pikkuseks 3-4 kuud. Muudatuste tõttu on projekti planeeritud ajakava mõne kuu võrra lühem ning oodatav tootlus peaks jääma umbes 22,5% ümber. Esialgsete projektsioonide kohaselt planeeriti tootluseks 28-34%, mis tähendab, et mingisugused riskid on tänaseks realiseerunud: oodatav tootlus on juba märkimisväärselt madalamaks jäänud.
Müük ja broneerimine
Korterite müügiga alustati 9. jaanuaril. Tänaseks päevaks on välja müüdud 8 korterit, 6 korterit on broneeritud ning 18 korterit ootavad ostjaid (hinnad vastavalt 3-toalise eest 123 tuh – 129 tuh, 4-toalise eest 141 tuh – 149 tuh eurot).
Suurematel korteritel on lisaks saun, mis väiksemate korterite puhul on plaanist välja jäänud (väga totter minu meelest – saunaga kortereid võiks nüüdisaegsetes uusarendustes rohkem olla).
Samuti on võimalik osta üks parkimiskoht maja ette ning teine pisut eemal olevasse parklasse, hinnaga vastavalt 3500 eurot ning 2000 eurot.
Kokkuvõte
Praegusel momendil tundub, et kõik liigub plaanipäraselt. Omalgi hakkas keel vett jooksma neid kolmetoalisi vaadates. Õnneks sauna puudumine on piisavalt suur puudujääk, et reaalseid ostumõtteid mitte hakata heietama.
Kui Sind huvitab kinnisvara teema rohkem, siis Domus kinnisvara on välja andnud 2014 II poolaasta ülevaate, mis on huvilistele kättesaadav siit.
Rahapuu portfell 
Selle ülevaate kohta ei oska muud öelda kui naljakas. Projekti lihtsustatakse viidates turuuuringule (lamekatuseid on oluliselt lihtsam ja odavam ehitada kui viilkatuseid). Projekt lüheneb kolme kuu võrra. Tootlus aga väheneb?! Siit tekib küsimus, et kelle tasku 8% läheb?
MeeldibMeeldib
Teema alguses on viide Crowdestate kokkuvõttele, kus on täpsemalt kirjas projekti kulupoole suurenemised. Ei näinud mõtet seda siia kopeerima hakata.
MeeldibMeeldib
Mulle jälle tundub, et tegemist on täiesti mõttetu põlluarendusega. Minu vägagi isiklik hinnang, aga ennustan erinevalt enamusest kinnisvara hindade langust järgnevate aastate jooksul (langus saab olema suurim Tallinnas ja übruskonna valdades, väiksemates kohtades võib aset leida ka hinnatõus) ja esimese hoobi saavad endale just sellised uusarendused.
Ise oma raha sinna projekti ei paneks.
MeeldibMeeldib
Arvestades, et enne kopa maasse löömist on 25% korteritest juba müüdud ning 20% korteritest on broneering peal, siis ma pigem usun, et see projekt saab kenasti välja müüdud. Asukoha suhtes on ta tegelikult päris hea koha peal (Tartu mnt läheduses, Ülemistesse/kesklinna väikene autosõit, Tartu suunas kiire liikumisvõimalus jne).
MeeldibMeeldib
Hindade langus võib toimuda küll, aga ma arvan, et see väga ei päde, et väiksemates kohtades võib aset leida hinnatõus. Väiksemates asulates pole pärast 2009-2010 langust suurt hindade taastumist toimunud. Vaadates, mis sellistes asulates toimub (pidev elanikkonna vähenemine), siis pole küll hindade tõusu sealt eriti loota. Tuleb vaadata ka üldist majanduskeskkonda, kas see on hinnatõusu soosiv või mitte.
Ise arvan ka, et Tallinnas võib teatud hinnakorrektsioon tulla, suurt langust vast aga mitte. Uusarenduste osas on pakkumine päris suur, uusi arendusprojekte on palju. Huvitav on jälgida, millal tuleb hetk, kui keegi peab oma projekti hindu langetama hakkama (mõne suure äärelinna projekti müügiedu on pole olnud väga roosiline) . Mingisuguse suvalise projektiga turule tulla on juba küllaltki keeruline, asi peab olema korralikult läbi mõeldud ja hinnastatud.
MeeldibMeeldib
Ma julgeks prognoosida hinnalangust siis kui seda hakkab näitama statistika.
1) Tarbija kindlustunne
2) Palgad
3) Väljastatud kasutuslubade ja ehituslubade arv
4) Tallinna elanike arvu kasv (väikelinnadest ei tea üldse mis saab)
Siiani pürgivad need 4 näitajat ainult ülespoole.
Selge on see, et hinnalagi on käes ning toimub stabiliseerumine ning siinjuhul on normaalne mõningane miinus. allapoole.
Ning nagu Tauri eespool ütles, et kui võtta mõni uusarenduste veeb lahti ja vaadata palju juba kortereid on müüdud enne ehituse algust, siis läheb tegelik pilt ilusti kokku statistikaga.
Ma ei usu et langust tuleb, kui siis korrektsioon.
MeeldibMeeldib
“Lõviosa korterite uusarendusprojektidest on viimase paari kuuga alustanud sooduskampaaniad, lisades hinda köögimööbli või lihtsalt langetanud hindu…”
http://arileht.delfi.ee/news/uudised/korteriarendajad-tombavad-hindu-allapoole?id=70779805&utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+delfimajandus+%28DELFI+%3E+Majandus%29
Pigem toimub langus ja korrektsioon korraga. Korrektsiooni jaoks toimub langus natukene liiga aeglaselt, tundub lihtsalt, et lühiajaline pessimism ja ootusärevus, mis tingitud geopoliitilsest olukorrast. Pigem näen, et turud hakkavad tõusma ECB tegevuse tõttu, kuigi Eestisse raha otseselt ei jõua, siis teiste turgudel toimub hindade tõus hakkab mõjutama ka eestlaste psühholoogiat, mis lõpuks viib neid turule ostma.
Eks elame ja näeme, mis tulevik toob :).
MeeldibMeeldib
Tegelikult on kriisi ennustamine kinnisvaraturul päris lihtne – vaatame pakkumiste arvu kasvu turul, vaatame käimasolevaid ehitusprojekte ja vaatame omavalitsuse menetluses olevaid detailplaneeringuid. Ja siis mõtleme, kes kogu selle jama peaks ära ostma. Vanbandan, aga ma ei näe mitte kuskil ostjaid. Kui näiteks UK-s on normaalne kinnisvara müügiaeg 1-2 kuud, siis Eestis on see aastaid.
Võite mind risti lüüa, aga minu lihtne loogika ütleb seda, et Eestis on mõtet soetada kinnisvara investeerimise eesmärgil vaid Tallinna teatud piirkondades (näiteks Tallinna vanalinn, kesklinn, Nõmme, osa kesklinna läheduses asuvad rajoonid). Ja ka ehk veel mõne suurema linna keskuses.
See siin välja toodud projekt on minu meelest veidi hiljaks jäänud – on hea, et osa on müüdud, aga väga palju oleneb just nimelt selle teise osa müügist. Keegi ei taha enam kolida elama kohta kus sa elad külad sisuliselt üksinda, sest teisi lolle pole õnnestunud leida.
Mis puutub minu ennustatud kinnisvara hinna tõusu väiksemates kohtades, siis on lihtsalt osades paikades kinnisvara juba naeruväärselt odav. Samas on Eesti nii väike ja järjest enam ei sõltu töökoht sinu elukohast, nii et igati mõistlik oleks osta 30 000 eest endale vana ja väärikas maja näiteks Mõisakülas kui elada sama raha eest Tallinnas kööktoas.
MeeldibMeeldib
Huvitav diskusioon on siin tekkinud 🙂
Julgen siiski arvata, et kriisi ennustamine nii lihtne ei ole. Eelmist kriisi ei suutnudki väga paljud sellisel kujul ette näha (ka inimesed, kes on selles valdkonnas pikalt tegutsenud). Tegelikult on ju üldteada, et majandus ikka käib lainetena, tõusule järgneb langus ja sellele uus tõus jne. Tihti inimesed ei taha seda lihtsalt uskuda või ei suudeta lihtsalt õiget hetke ära tabada.
Laiemalt võttes, sõltub jah turul toimuv nõudlusest ja pakkumisest, kuid siiski on ju väga palju tegureid, mis mõjutavad nõudlust ja pakkumist. Ja neid kõiki tänapäeva kiiresti muutuvas majanduskeskkonnas ette näha ei ole nii lihtne.
Nagu eelnevalt kirjutati, hindade kujunemine sõltub tarbijate kindlustundest, palkade muutumisest, laenu andmisest, intressimääradest, inflatsioonist, SKP muutusest, demograafiast, riiklikust maksusüsteemist, ehitushindadest ja nii edasi.
Keda see teema põhjalikult huvitab on võimalik lugeda erinevaid uuringuid ja teadusartikleid teemadel, kuidas erinevad tegurid mõjutavad kinnisvarahindade kujunemist. Paljudel juhtudel võib öelda, et kinnisvarahinnad ja teatud tegurid (nt intressimäärad) on omavahel korrelatsioonis.
Minu arvates võib küll Eestis ostjaid näha. Tallinnas ja selle lähiümbruses kindlasti. Ikka inimesed kolivad, abielluvad, lahutavad jne. Teatud turg on olemas. Üldise elatustaseme tõustes soovitakse paremaid, uuemaid ja suuremaid? elamispindu. Eluasemed vananevad, nende asemel on vaja uusi jne. Isegi kõige sügavamal kriisi ajal müüdi teatud hulk ühikuid uusi elamispindu.
Praegu võib öelda, et jah, pakkumine hakkab liiga suureks minema võrreldes nõudlusega ja õigustatud on küsimus, et kes selle ära ostab. Pigem lõpuks vast olemasolev pind ikka ära ostetakse, lihtsalt müügiperioodid kujunevad pikemaks ja vajadusel langetatakse ka natuke hindu. Kõiksugused uued detailplaneeringute tegemised ja projektid lükatakse teatud ajaks sahtlisse, kuni jälle roosilisemad ajad saabuvad 🙂
Ise arvan, et küll need Rootsiküla korterid ka maha müüakse. See ajastus on jah suhteliselt piiri peal.
Ei tasuks võib-olla selle asukoha suhtes ka nii skeptiline, ei ole päris põlluarendusega enam tegu. Seda võis öelda buumi ajal sinna kanti ehitatud majade kohta, mis tehti tõesti põllule. Päris linnaga tegu ei ole, kuid kas saab öelda, et see on täielik põllumaa ? Praeguseks on juba seal kujunenud välja enamvähem viisakas infrastruktuur, olemas on lasteaed, kool, Selver jne. Soovitan minna ja näiteks seal ligiduses ringi sõita, vaikne, uued majad ümberringi, roheline. Linnale ollakse ju ka tegelikult ligidal. Ainuke suur miinus minu arvates on see, et korraliku ühistransporti seal ei ole. On küll marsad ja bussid, aga need ei käi eriti tihti.
Ja kui vaadata eelmiste sealsete projektide müügiedu, siis need on päris kiiresti kaubaks läinud.
Mis puutub väikestesse asulatesse, siis hind võib ju naeruväärselt madal olla aga kas see ainult sellest aitab, et seal nõudlust tekitada ?
Praegust trendi arvestades pakkumine ju aina suureneb, sest inimeste liikumine on nendest asulatest välja. Reaalsus on ju ikkagi see, et nendes kohtades on raske tööd leida ja palgatase on madalam. Millest on tegelikult kahju, sest oleks ju lahe kui maal elu ikka edasi käib.
Vabandan, kui see jutt nüüd liialt teemast mööda läks ja Rootsiküla korterelamutega ei piirdunud 🙂
MeeldibMeeldib