Kinnisvara ühisrahastamine köidab investoreid

Kui maailma mastaabis on detsembrikuu uudisteks olnud Lending Clubi ja On Deck Capitali börsile minek, siis Eestis on fookus olnud suunatud uuele Bondora Ratingule ning Crowdestate arendusprojektidele. Viimane tuli turule kahe uue projektiga, mis rekordilise kiirusega täitusid.

Võtsime ühendust Loit Linnupõlluga Crowdestate OÜ’st.

CROWD_estate_logo_blue_rectangleTere, Loit!

Crowdestate Eesti on väga tugeva alguse teinud: poole aastaga olete turule toonud viis projekti, millest neli on töösse läinud. Viimased kaks arendusprojekti täitusid ootamatult kiiresti. Millest tuleneb Crowdestate selline edu?

“Edu” on võib-olla veel vara öelda, aga senised projektid on meie liikmete seas sooja vastuvõtu osaliseks saanud. Ma ise usun, et sellel on mitu üksteist täiendavat põhjust:

  • Kvaliteetsed pakkumised. Me näeme väga palju vaeva, eristamaks terasid sõkaldest ning ühe investeerimiskõlbuliku objekti välja toomiseks käime läbi 10-20 erinevat võimalust. See on ka näiteks põhjus, miks me poolest septembrist kuni poole novembrini ühtegi pakkumist välja ei toonud.
  • Kinnisvarasse investeerimise demokratiseerimine. Kui siiani oli kinnisvarasse investeerimiseks vajalik märkimisväärne kogus vaba raha (me räägime 10.000 või enamast eurost) ning mitu korda suurem pangalaen, siis täna saavad meie liikmed alustada oma kinnisvaraportfelli loomist 100 euro kaupa. Meil on hea meel näha Crowdestate’i liikmeid, kes on osalenud meie kõigis projektides (kes 100 euroga, kes 300 euroga ning mõned ka 3.000 – 5.000 euroga) ning ilmselgelt on endale ehitamas erinevatest projektidest koosnevat hajutatud riskidega investeerimisportfelli.
  • Täielik läbipaistvus. Me oleme ilmselt esimesed, kes teevad oma liikmetele kinnisvarast raha teenimise puust ja punaseks selgeks. Meie arvates saab ühisrahastamine toimida ainult kogu info täieliku avaldamisega, mis võimaldab igal huviliselt teha asjatundlikke ning enda jaoks parimaid otsuseid. Läbipaistvuse puudumise tõttu on meil tegemata jäänud mitu projekti väga tuntud arendajatega, kus arendaja ei soovinud võimalikele rahastajatele avaldada kogu informatsiooni projekti kulupoole kohta.
  • Vaba likviidsus ja sobilike investeerimisvõimaluste puudumine. Eraisikute arvelduskontodel lebab täna juba 5,3 miljardit eurot, kuid olematud hoiusteintressid ei soosi raha pangas hoidmist. Samas ei ole pankade poolt pakutavad klassikalised investeerimistooted (aktsiad, fondid, võlakirjad jms) leidnud klientide heakskiitu. Ühisrahastamine (olgu see siis inimeselt-inimesele laenamine või kinnisvara ühisrahastamine) saab olema üheks suuremaks muutuseks, mis teeb tavalisele inimesele kättesaadavaks kõik seni kättesaamatuks jäänud investeerimisvõimalused.
  • Kinnisvara on arusaadav investeerimisobjekt. Erinevalt paljudest muudest investeerimisvõimalustest on kinnisvara meist igaühele arusaadav ala. Me kõik oleme ostnud või müünud oma eluaset või külastame igapäevaselt äripindade üürile andmisega tegelevaid kaubanduskeskusi

Mulle isiklikult sümpatiseeris Stroomi Residentsi projekti idee, mis pakkus võimaluse teenida üüritulu näol pidevat passiivset sissetulekut. Kas tulevikus on sääraseid üüritootlust pakkuvaid projekte plaanis turule tuua? Võib-olla ehk isegi luua portfell erinevatest üüriobjektidest?

Stroomi Residentsi projekt meeldis ka mulle väga. Kuigi Stroomi piirkond ei ole mingi eliitelamurajoon, pakkus see investeerimisvõimalus väga mõistlikku pikaajalist üüritootlust. Oleks me selle projekti koos ära teinud, oleks selle tegelik tulusus ületanud meie kõige optimistlikumat stsenaariumit, sest selliste väiksete korterite üürihinnad on kevadega võrreldes veelgi tõusnud ning pakkumise pool ei ole järgi tulemas.

Üüriprojekte tahaks kindlasti valikuvõimalusena välja tuua, kuid siin on päris mitu mõttekohta:

  • esiteks, investeering on oluliselt pikem kui tänased arendusprojektid. Üüriprojekti puhul peaks arvestama ca 10 aastase investeerimisperioodiga, et vältida kinnisvaraäri tsüklilisust ning hajutada ostu- ja müügikulud pikema perioodi peale;
  • teiseks, tänases seadusandlikus keskkonnas ma eelistaks pigem üüri tootvat äri-, kaubandus- või tootmispinda, kus üürilepingu poolte õigused ja kohustused on tasakaalus ning kus tootlused on paremad kui kesklinna elamispindadel;
  • kolmandaks, ärikinnisvara on üsna mahukas ning nõuab märkimisväärset hulka kapitali. Me ei ole kindel, kui paljud meie tänasest 1500-st liikmest oleks huvitatud osalema pikaajalistesse ärikinnisvaraobjektidesse investeerimisel.

Portfelli koostamise jätaks ma siiski iga liikme enda õiguseks ja kohustuseks – meie arvates on kinnisvara ühisrahastamise üheks suurimaks väärtuseks võimalus ise valida igat üksikut investeeringut.

Crowdestate investeeringud ei ole tagatud – kuidas saab investor veenduda, et investeeringutel on olemas piisav järelvalve, et vältida Gild Arbitage investeeringute saatust?

Läbipaistvus ja avalikustamine. Me avalikustame kogu info, mis meil investeerimisvõimaluse kotha olemas on ning raporteerime regulaarselt planeeritud tegevuskava täitmisest.

Meie edasistes plaanides on kõikide investeerimisobjektide viimine sõltumatu juhtimisega sihtasutuse alla, mis oleks omamoodi investorite esindajaks ning kontrolliks Crowdestate’i tegemisi. Selline struktuur tekitaks Crowdestate’ist sõltumatu järelvalve ning erinevate kontrollimehhanismide rakendamine (nt sihtasutuse heakskiidu nõudmine objektide müügil) võimaldaks vältida võimalikke pahatahtlikke või kuritegelikke olukordi.

Kuuldavasti on Crowdestatel plaanis laieneda Eestist välja. Selleks isegi mõtlete investoritelt raha kaasamise peale. Miks Eesti ei meeldi, milliseid riike sihite ja miks just neid?

Eesti meeldib meile väga 🙂 Samas on Eesti üks väiksemaid Euroopa turgusid ning mujale laienemine oleks nii filosofiliselt kui ka majanduslikult huvitav. Laienemine võimaldaks meie liikmetel samamoodi 100 euro kaupa investeerida ka mõne muu riigi kinnisvarasse ning seeläbi hajutada oma investeerimisportfelli veelgi. Me usume, et Crowdestate’i ärimudel on hästi skaleeritav ning seetõttu kavatseme kohe peale uue infosüsteemi valmimist aktiivselt väljapoole vaatama hakata. Konkreetseid maid ei ole välja valinud, kuid me oleme arvutanud võimalikke stsenaariumeid, milles on nt Skandinaavia ning Kesk-Euroopa riigid.

Hetkel on Crowdestate meeskond kolme(nelja?)liikmeline. Kas plaanite meeskonda suurendada edasise kasvu huvides?

Jah. Lähinädalatel proovime jõuda lõpliku kokkuleppeni meie uue CTO-ga, kes võtab vastutuse meie uue infosüsteemi loomise eest. Samuti vaatame vaikselt ringi community manager’i järgi, kes peaks aitama hoida meie kliendisuhteid ning hoolitsema turundustegevuste eest. Mõned kuud tagasi liitus meiega pikaajalise kinnisvaraarenduse kogemusega Märt Kõlli, kes keskendub investeerimisvõimalustele – nende analüüsile, struktureerimisele ning juhtimisele.

Olete keskmiselt toonud turule ühe projekti kuus. Milline võiks olla orienteeruv projektide hulk tuleval aastal?

Kvaliteetsete inveteerimisvõimaluste leidmine on ärimudeli kõige keerulisemaks osutunud etapp. Me eelistame kvaliteeti kvantiteedile ning pigem toome välja vähem paremaid kui rohkem keskpäraseid võimalusi. Seega on raske ennustada, millised saavad olema tehingutr arvud ja mahud. Ma ise loodaks, et me suudame välja tuua 2-3 investeerimisvõimalust kuus.

Kuidas finantsringkonnad Crowdestate vastu võtnud on? Kas näiteks pangad näevad Crowdestates konkurenti või koostööpartnerit?

Me ise näeme ennast pankadele hea partnerina, kes aitab kapitaliseerida erinevaid kinnisvaraprojekte viisil, kus nii pangad kui ka investorid tunnevad ennast mugavalt. Samas ei ole mõned pangad ühisrahastamisest aru saanud ning üks suur Rootsi taustaga pank ütles üsna selgelt, et neile ei meeldi olukord, kus tavainimestel tekib võimalus kinnisvarainvesteeringutest raha teenida. Arvestades pankade kasvavat konservatiivsust ning jäikust, on alternatiivsete finantseerimisallikate esilekerkimine paratamatu ning ma ei välistaks tulevikus tekkivaid olukordi, kus kinnisvaraarendajatel on lihtsam kogu vajalik kapital kaasata ühisrahastuse teel.

Lugejaküsimus 1:

Kui soovin investeerida Crowdestate projekti, siis pean arvestama, et umbes 5% minu investeeritavast summast võtab Crowdestate tehingutasuna koheselt endale. Kas tulevikuplaanides on sees tehingutasu tootlusega sidumine, nii et investori poolt investeeritav summa jääb täies mahus alles, kuid tootlus on vastavalt väiksem?

Crowdestate’i tasud koosnevad täna kolmest komponendist ning neil igaühel on oma konkreetne mõte. Oma küsimuses viitad sa meie struktureerimistasule, mille me tõepoolest arveldame peale projekti edukat rahastamist. Siinkohal tuleks siiski arvestada, et heade investeerimisvõimaluste välja selekteerimine võtab märkimisväärselt aega ning kui investori jaoks on rahastamine projekti alguseks, siis meie jaoks on see ühe üsna pika töö vaheetapp. Investeerimisvõimaluse rahastamise ebaõnnestumisel jääb kogu ettevalmistuskulu meie kanda ning investorid selle katmises ei osale.

Projekti kasumlikkusest sõltub meie kolmas tasukomponent – tulemustasu – mille saamiseks tekib meil õigus kokkulepitud piirtootlust ületava tulususe korral. Selline tasu motiveerib meid meie rahastajatele võimalikult kõrget tulusust püüdma.

Tasudest rääkimise kõrval tasuks alati vaadata ka projekti kogutulusust – kas see on kooskõlas sinu ootustega: kui on, siis ei ole tasude suurus oluline ja kui ei ole, siis ei aitaks ilmselt ka tasude nullimine.

Lugejaküsimus 2:

Kõik korterelamute arendusprojektid on koostöös Mitt&Perlebachiga (ettevõte loodud 2010. aastal). Milline motivatsioon on arendajal võtta projekti keegi kõrvalinvestor (antud juhul Crowdestate) ning temaga kasumit jagada, eriti juhul kui laenuraha on praegu väga odav?

Laenuraha on täna odav, aga seda on väga vähe ning seda saavad vaid valitud kliendid.

Arendajal on üsna mitu head põhjust kaasinvestorite kaasamiseks, näiteks:

  • panga poolt pakutud laenusumma jääb alla arendaja ootustele või soovidele;
  • suurema koguse kapitali olemasolu võimaldab ette võtta suuremaid projekte või rohkem projekte;
  • kaasinvestorite kaasamine võimaldab vabastada osa projekti investeeritud omakapitalist ning investeerida see uutesse projektidesse.
Advertisements

3 thoughts on “Kinnisvara ühisrahastamine köidab investoreid

  1. Jaago

    Osalesin ka ise esmakordselt Crowdestate viimasel pakkumisel just suhteliselt suure tootluse lubamise tõttu ja ootan huviga aega kui esimesed investeeringud hakkavad raha inimestele tagasi tooma. Siis saaksid inimesed ilmselt julgust juurde, kuid nagu näha, siis pole praegu portaalil väga probleeme, et vajalik raha kokku saada.

    Like

    • Tauri

      Isiklikult julgeksin arvata, et sellised suured tootlusnumbrid on ühisrahastusele halvad – kapital üritab võimalikult kiiresti saada sellistes projektides rakendust ning sisuline investeeringu risk jääb investoril tajumata. Lisaks kui ühel hetkel peaks tootlus langema, siis emotsionaalne investor võib päris valju (vahest isegi põhjendatmatut) lärmi tekitada.

      Like

Lisa kommentaar

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Muuda )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Muuda )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Muuda )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Muuda )

Connecting to %s