Crowdestate: kõigil peab olema võimalus investeerida kinnisvarasse!

Crowdestate.ee tegevjuht Loit Linnupõld andis Rahapuu blogile ülevaate ühisrahastusest kinnisvarasse. Kes või mis on Crowdestate, seda juba loe alljärgnevalt!

Kirjutab Loit Linnupõld (CEO, crowdestate.eu)

Crowdestate on kinnisvara Kickstarter ning meie eesmärgiks on teha kinnisvarasse investeerimine lihtsaks ja kättesaadavaks igale soovijale.

Suurem osa inimesi eelistaks oma raha paigutada kinnisvarasse, kuid puudulik ligipääs sobivatele tehingutele, väga suure vaba omakapitali olemasolu nõue ning aja ja kogemuse puudus teevad kinnisvarainvesteerimise enamikele inimestele kättesaamatuks.

 

Crowdestate muudab radikaalselt kinnisvarase investeerimise põhimõtteid:

• tehes investeerimishuvilistele kättesaadavaks hoolikalt välja valitud ning läbi analüüsitud investeerimisvõimalused;

• andes investeerimishuvilistele ligipääsu isikliku investeerimisotsuse tegemiseks vajalikule informatsioonile;

• viies läbi kõik investeerimistegevusega seotud toimingud alates tehingu tingimuste läbirääkimistest ja teostamisest kuni investeerimisobjekti müügi ning investeeringud summade tagastamiseni investoritele;

Teiseks oluliseks tegevusvaldkonnaks on kinnisvarasse investeerijate community ehitamine ja hoidmine – mida suurem on Crowdestate’i liikmete arv, seda suurem on meie ühine investeerimisvõime. Suurem investeerimisvõime toob omakorda kaasa investeerimisvõimaluste valiku laienemise ning ligipääsu paremale tootlusele.

Meie tegevus lähtub demokraatliku investeerimise kahest olulisest põhimõttest:

• igal soovijal peab olema võimalus investeerida, sõltumata tema investeeringu suurusest;

• iga investeerija peab tegema iseseisva investeerimisotsuse.

Crowdestate’i liikme poolt tehtava minimalse investeeringu suuruseks on 100 eurot, mis peaks olema jõukohane igale investeerimishuvilisele. Investori ning tulu teenimise seisukohast ei ole 100 euro ühekordne investeerimine kõige mõttekam, pigem tasuks mõnesaja euro kaupa investeerida regulaarselt erinevatesse investeerimisvõimalustesse ning seeläbi luua endale paari aasta jooksul mitmest investeerimisvõimalusest hajutatud kinnisvaraportfell.

Meie esimesed 6 tegevusnädalat on näidanud, et investoreid on kahte tüüpi. Esimene grupp investeerimishuvilisi esitab 100 – 200 euro suuruseid investeerimissoove ning tundub pigem soovivat väikese summaga proovida Crowdestate’i toimimist. Teine grupp investeerimishuvilisi on Crowdestate’i ärimudeli toimimises veendunud ning esitanud märkimisväärselt suuremaid, 2.000 – 20.000 euro vahemikku jäävaid investeerimissoove.

Kinnisvarainvesteeeringute tootlusest rääkides on kõige otstarbekam vaadata konkreetsete varaklasside puhastootlust (net yield), sest võimenduse kasutamise või mittekasutamise otsus võib märkimisväärselt muuta nii investeeringu riskitaset kui ka lõplikku tulusust.

Elamispindade puhul võiks täna arvestada umbes 4-6%-lise aastatulususega, äripindade aastatulusus jääb 7-8% vahemikku. Mõlemal juhul lisandub investeeringule võimalik kapitalikasv, mis võiks olla samas suurusjärgus GDP ja palgakasvuga. Näiteks meie esimese, Stroomi Residence üürikorterite investeerimisvõimaluse netotulususeks 10 aastase investeerimisperioodi jooksul prognoosisime ca 14 – 19% aastas. Sellest oli 6-8% netotootlus (net yield), ülejäänud osa tuli mõõdukast kinnisvara kallinemisest ning finantsvõimenduse kasutamisest.

Kinnisvaraarenduste rahastamise tulusus (ning sellistesse projektidesse investeerimisega kaasnevad riskid) on märkimisväärselt kõrgemad eelkõige tänu  finantsvõimenduse kasutamisele ning arendustegevuse äri kasumlikkusele. Meie hetkel pakkumises oleva Sipelga 3 korterelamu investeerimisvõimaluse prognoositud aastane netotulusus jääb vahemikku 18- 29% aastas.

Sarnaselt iga investeerimisvõimaluse individuaalsele tulususele on igal investeerimisvõimalusel oma investeerimishorisont. Kinnisvaraarenduste rahastamisvõimalused on üldjuhul paariaastase tähtajaga, üüritulu teenivate kinnisvarainvesteeringute puhul tasuks arvestada umbes 10 aastase investeerimisperioodiga.

Sobilike investeerimisvõimaluste leidmiseks teeme koostööd erinevate kinnisvarabüroode ja kinnisvaraarendajatega ning vaatame enne lõplike investeerimisvõimaluste välja selekteerimist üle märkimisväärse koguse erinevaid alternatiive. Mul on lähitulevikus plaanis meie blogisse kirjutada üks pikem jutt kinnisvarainvesteeringute ostueelsest kontrollist (due diligence), aga piltlikult võib öelda, et väljavalituks osutuvad ainult need investeerimisvõimalused, millesse me ise usume ning millesse me oleme võimalusel valmis ka oma isiklikku raha paigutama.

Regulaarset, igakuist rahakäivet saab tekitada üüritulu teenivate ning ilma võimenduseta tehtud kinnisvarainvesteeringutega. Hetkel kehtivates investeerimislepingutes oleme sõnastanud sätte, et kinnisvarainvesteeringu poolt tekkiv vaba rahakäive makstakse investoritele välja vähemalt kaks korda aastas, kuid meie eesmärgiks on iga teenitav sent maksta välja koheselt peale laekumist.

Crowdestate’i plussidena võiks välja tuua nii meeskonnast kui ka ärimudelist tulenevad plussid. Meil on pikaajaline finantssektori ning investeeringute juhtimise kogemus ning me usume, et me teame investeerimishuviliste inimeste tegelikke ootusi. Meie ärimudel teeb kinnisvarasse investeerimise kättesaadavaks igale soovijale ning toob seeläbi turule kümneid või isegi sadu tuhandeid uusi kinnisvarainvestoreid. Läbi Crowdestate’i saavad soovijad ligipääsu väga head inflatsioonikaitset pakkuvale ning suhteliselt madala volatiilsusega varaklassile. Kinnisvara sobib väga hästi olemasolevate pikemaajaliste hoiuste alternatiiviks – milleks hoida raha nullintressiga pangas, kui suhteliselt lihtsalt on võimalik teenida 4-8% aastast regulaarset tulu. Loomulikult, mistahes investeerimisega kaasnevad erinevad ning erineva tekkimise tõenäosusega riskid, kuid sageli unustavad pangas raha hoidvad inimesed ära, et nende säästude ostuvõimet sööv inflatsioon ei ole mitte teoreetiline investeerimisrisk, vaid 100%-lise tõenäosusega aset leidev sündmus.

 Crowdestate’i suurima riskina võib välja tuua ühisrahastamise võimalikku reguleerimist EU tasemel – kuna ühisrahastamine on finantsdemokraatia kõige otsesem väljendus, mis võib radikaalselt muuta pankade rolli investeerimisprojektide rahastajana ja pikaajaliste laenude andjana,  võib ennast ohustatuna tundev pangandussektor lobistada ühisrahastamist reguleerivate ning piiravate seadusandlike aktide vastuvõtmist, mis omakorda võivad piirata kõikide soovijate ligipääsu ühisrahastamisprojektidele.

Me oleme oma liikmete investeerimisprotsessi teinud väga lihtsaks, kuid selle lihtsuse taga on suur hulk meie ettevalmistavat tööd, mis võibolla kohe välja ei paista.

Investeerimishuvilise jaoks näeb investeerimisprotsess täna välja nii:

• Liitu Crowdestate’iga, et saada ligipääs meie poolt välja valitud investeerimisvõimalustele;

• Vaata ning tutvu pakkumisest olevate investeerimisvõimalustega. Kõikide investeerimisvõimaluste juures on meie poolt kokku pandud, investeerimisotsuse tegemiseks vajalik informatsioon ning investeerimisvõimaluse finantsmudel;

• Kui investeerimisvõimaluse tulusus, ajahorisont ning riskitase on sulle sobivad, siis esita meile Crowdestate’i platformi kaudu oma investeerimissoov;

• Me kogume investeerimissoovid kokku, eesmärgistatud summa kokku saamisel läheme edasi tegelikku investeerimisfaasi. Allkirjasta sulle saadetav leping ning kanna oma investeeringu summa üle Crowdestate’i kliendikontole;

• Crowdestate asutab investeerimiseks vajaliku SPV, kannab laekunud summad kliendikontolt üle SPV-le ning teostab investeerimisvõimaluses kirjeldatud investeeringu vastavalt välja lubatud tingimustele;

• Investeerimisperioodi jooksul korraldab Crowdestate SPV tegevust, hoolitseb investeeringu eest ning teeb kõik endast oleneva, et investeeringu tegelik tulusus vastaks prognoositud tulususele;

• Juhul, kui on tegemist üüritulu teeniva investeeringuga, hoolitseb Crowdestate üüritulu laekumise eest ning teostab selle regulaaseid väljamakseid investoritele;

• Investeerimisperioodi lõppedes korraldab Crowdestate investeerimisobjekti müügi võimalikult kõrge hinnaga ning jaotab müügist saadava tulu investorite vahel laiali proportsionaalselt nende poolt tehtud investeeringutele.